界面新闻记者 |
北京置业者终于等到取消“普宅认定标准”政策。
11月18日晚，北京市住房城乡建设委、市财政局、北京市税务局联合印发了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称为《通知》）宣布，北京市将取消普通住房和非普通住房标准。上述政策将于2024年12月1日起施行，届时，购置满两年的住房免征增值税，140平方米以下住宅契税税率统一为1%。
通知明确，北京市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人购房契税方面，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
而在此前，北京规定个人购买首套住宅，90平方米（含）以下的税率为1%，90平方米以上的税率为1.5%；个人购买二套住宅，不区分面积，契税税率均为3%。
新的规定实施后，将显著节省购房成本。若个人购买面积90-139平方米的首套住房，总价500万元，其契税将从过去的7.5万元减少到5万元，节省了2.5万。购买面积不超过140平方米的二套住房的群体，享受到的优惠更多，假设总价500万元，其契税税率从3%降低至1%，税费从15万元减少到5万元，减少了三分之二。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析称，面积在90-139平米的二套房购置，受此次契税减免政策的利好更大，税率从3%降至1%，这个面积段目前可以覆盖大部分改善型需求，特别是购置新房，现在基本上可以做到3-4房，有效满足了改善型需求。
因此，李宇嘉认为这一政策促进改善型住房需求的效果更明显。同时，业主挂牌和换房积极性提升，也促成了刚需上车，这将促进刚需和改善需求之间的交易循环。
增值税也是影响房产交易的另一大因素。李宇嘉表示，在北京，有很多早年买房的群体，其房产增值额比较大，比如2015年购置的500万房产，现在为800万，若是非普通住房，需要缴纳5%的增值税，缴税额达到15万。“新政后，这笔费用可直接免掉，再加上契税、个税等影响，减税带来的一次性降成本效应非常明显。”李宇嘉说。
中指研究院政策研究总监陈文静也提到，此前，北京非普宅按差额缴纳增值税，在一定程度上导致北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低，税收政策优化后，有意愿购买改善类次新房的购房者的购房成本可有较大程度的降低。
此次政策影响的范围也十分广泛。中指研究院的统计数据显示，从成交结构来看，新房方面，多年来140平方米以上户型占新房成交规模的20%以上，2024年1-10月，140平方米以上户型成交占比为23.7%，较2023年提升3.8个百分点；二手房方面，140平方米以上户型占比常年低于10%，2024年1-10月占比仅为8.6%。
实际上，早在2个月前，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，该文件提出，要优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。自此之后，市场对这一政策十分期待。
而此次本次政策从12月1日起实施，因此，12月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，以及12月1日前购买住房而在12月1日后申报缴纳契税的，均可将按新的税率执行。这几日，陆续有正在交易的买家在社交媒体上表态，希望延长购房签约时间，等待取消普通住宅和非普通住宅标准政策落地。这进一步说明了上述政策对置业者的吸引力。
李宇嘉分析认为，当前楼市已经从增量时代转向存量时代，抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，同时更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，比如契税、增值税（含土地）、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。
更深一步讲，将这些环节的税负转移到后端保有和维护环节，从而总的税负不变，但征收环节后移。一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服务维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，居民居住更加舒适，房价也能有所稳定。而且，也会培育政府更加重视存量消费，而不是增量建设，这是服务型政府转型的举措。
房地产税收政策的调整，只是楼市调整中的一环。今年的9月30日，北京还针对限购、限贷等限制性政策进行了优化，叠加多部委加快房地产“组合拳”落地，北京市场活跃度得到明显提升。
中指研究院的数据显示，从成交情况来看，10月新建商品住宅成交59.59万m²，在9月较低基数下环比增长59.2%，二手房市场表现更为明显，10月二手商品住宅网签量超1.7万套，回升至2023年4月以来的峰值，市场信心得到明显提振。 另根据国家统计局的数据，今年10月份，北京的二手房交易价格环比上涨1%。
进入11月，市场活跃度仍在延续。根据中指研究院的数据，11月1日-18日，北京新建商品住宅网签量达到2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅网签量10047套，较10月日均小幅下降0.4%，但同比去年同期大幅增长40.1%。
对于未来表现，中原地产首席分析师张大伟预计，11月全月二手房住宅网签有望接近2万套。但他也提到，新政是12月1号落地，可能会导致部分成交延后到12月再网签过户纳税。
“这一轮组合拳代表了救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前乐观一点了。一系列政策有利于保持房地产预期稳定，部分城市特别是一二线城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。”张大伟说。
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