来源：中国经营报
本报记者 陈靖斌 广州报道
“这座房子真是建得太棒了！不仅户型布局合理、室内装修精致，而且光线明亮，每个细节都充满了用心。最重要的是，我们全家的电梯梦终于实现了。”集群街2号的居民李先生兴奋地告诉《中国经营报》记者，分享着他们对新家的喜悦。
2025年1月11日上午，备受瞩目的广东省首个由业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”完成的危旧房改造项目——花都区集群街2号，顺利通过验收并完成交房交证。这一项目从危房到新房的改造，历时仅9个月，这项“自主更新、自筹资金、原拆原建”的模式并非个别案例，它为长期停滞的城市更新项目开辟了全新的道路，可能为解决城市改造难题提供了新的思路。然而，这一模式是否具备普适性，能否在全国范围内复制和推广，仍然是业内关注的热点。
花都区住建局相关负责人向记者表示：“虽然目前该模式还没有形成统一的标准化文件，但它确实为探索可持续的城市更新路径提供了新的可能性。”尽管在基层实施过程中尚未形成系统性的可复制经验，但业内专家对这一模式的推广潜力充满信心。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“‘原拆原建’作为一种重要的城市更新方式，在具备一定条件的项目中，确实有可能实现复制推广。关键在于能否形成居民的强烈改造意愿和共识；项目规模应适度，以有效满足业主的实际需求；同时，街道社区居委会在协调过程中起着至关重要的作用。”
此外，广东省三旧改造协会副会长罗宇也提出，在将广州的经验推广到全国时，需要综合考虑多个因素。例如，应优先选择一线或二线城市的核心区域，这些区域的房价溢价空间较大，改造成本较易收回；相对较小规模的项目有利于统筹推进；政府和银行的资金支持是项目成功的关键；而由国有企业作为实施主体，能够提供更为坚实的保障。
“原拆原建、增加公服”
新华街集群街2号位于广州北站片区东南侧，所在区域为典型的老城区，商业繁华且人气旺盛。该楼始建于1976年，属于5层混合结构，拥有25户居民。经过48年的岁月洗礼，楼体外墙斑驳，砖体裸露，渗水裂缝等问题十分严重，已被鉴定为D级危房。
根据花都区委宣传部的介绍，集群街2号于2024年3月18日正式拆除，5月27日重建工程开工，9月初便完成了主体结构封顶。从拆除到重新投入使用，仅用时9个月。此次项目的改造由花都城投集团下属的西城公司承建。
尽管改造进程迅速，但项目推进中也面临了一些难题。花都区委宣传部相关负责人透露，虽然居民改造意愿强烈，但采用传统的老旧小区微改造方案无法从根本上解决房屋的安全问题。此外，由于该项目为单体建筑，地块面积小且土地利用率有限，重建的利润微薄，难以吸引开发商参与，因此传统的征拆方式也不可行。
为了应对这些挑战，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街道办事处等有关部门提出了创新的“原拆原建、增加公服”的改造思路。按照“谁受益、谁出资”的原则，居民需要承担主要改造成本，项目的拆建投资估算约为800万元，业主按照4600元/平方米的标准共同分担改造费用。
这一改造思路的创新性，离不开各职能部门的积极协调与支持。该负责人表示，各职能部门在项目实施过程中主动对接协调，推动代建国企“一体代办”推进，确保了问题的及时解决和反馈。例如，区住建局采取“早”字诀，在日常质量安全监督检查中积极靠前，解决竣工联合验收中的难点和堵点，使得竣工联合验收能更早开始并尽早完成。同时，区规划与自然资源局也加快了竣工联合验收、土地出让金缴纳、不动产登记等环节的处理，成功将从申请联合验收到取得不动产权证的时间从原来的2—3个月缩短至15天，极大简化了流程，减轻了业主的负担。
这一举措得到了居民的高度评价。居民代表钟彩兰感慨道：“衷心感谢花都区政府和新华街道办，正是他们积极响应我们的诉求，克服重重困难，与我们达成共识，把我们的愿望变成了美好的现实蓝图。”
“从集群街2号改造项目中，我们可以看到，确定业主自我改造的模式，显著提升了居民参与改造各个环节的积极性。这不仅厘清了社区、居委会、国企及政府部门在项目中的角色定位，也为解决不同业主的诉求提供了有效路径。”李宇嘉表示。
同时李宇嘉也指出，通过这种模式，政府在解决居民实际问题的同时，也减少了改造成本，最终促进了项目的顺利推进。花都区委宣传部相关负责人补充道，项目实施不仅解决了供水、电梯加装等多年未解的问题，还使得房屋价值提升了1.6倍，成功为居民提供了优质资源，并走出了政府主导与开发商参与之外的第三条路径。
新模式能否推广复制？
实际上，这一改造思路的成功实施，与背后稳固的“上层建筑”支持密不可分。
近日，国家住房城乡建设工作会议在北京召开，提出到2025年将大力推进城市更新，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区改造任务。新年首次国务院常务会议专题研究城市更新工作，并部署加快推进城镇老旧小区、街区、厂区及城中村等改造项目。这些政策的出台为广州等地的危旧房改造提供了政策指导和支持。
在广东省和广州市政府的积极推动下，花都区委宣传部相关负责人表示：“这一项目得到了广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多个部门的关心与指导。根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等部门紧密合作，形成了高效的协同机制，最终出台了《危旧房屋拆除重建试点方案》，推动了项目的顺利实施。”
这不仅为花都区提供了宝贵的改造经验，也为广州探索危旧房改造的新模式提供了有益参考。
“集群街2号拆建项目是广州危旧房改造的新探索。广州的老旧住房，特别是那些建设年代久远的城镇住宅，由于标准低、年久失修，存在严重的安全隐患，急需改造和升级。”广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，“集群街2号的拆除重建项目率先突破了困局，为广州探索危旧房改造新模式开了个良好的头，并为推动广州城市更新，提升群众居住品质、改善城市面貌、扩内需促消费提供了有益的借鉴。”
罗宇分析道，要想让“原拆原建”的模式能够在全国范围内推广和复制，还需根据项目的具体情况，细化落实相关政策和措施，做到“因地制宜”。
“首先，项目的区位是关键。在一线城市或二线城市核心区域，土地价值高，项目改造后的溢价空间大，因此更具吸引力。其次，开发模式也需根据项目规模灵活选择。对于体量小的项目，整体开发难度较小，而体量大的项目则可以采取分期开发，先做局部试点，再逐步推广。此外，项目的推进也受到权利人（业主）多样化诉求的影响，前期的试点工作可以从国有物业占比较大的项目入手，逐步完善相关流程。”
在政策支持方面，广州于2024年6月发布了《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，为危旧房的自筹自建改造提供了明确的政策路径，包括建设单位的选择、扩容提质标准、改造资金、产权登记及改造流程等方面的全方位保障。
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