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界面新闻编辑 | 李慎
新年伊始，万科迎来了久违的好消息。
日前，万科A（000002.SZ）发布《关于为融资事项提供担保的公告》显示，其子公司2019年的一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划，到期日调整至2026年12月31日。这意味着，这项债权投资计划获得展期，展期期限或为两年。
具体而言，万科控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司（下称“武汉誉天”）前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司（下称“新华资产”）融资，万科为该笔融资提供连带责任保证担保，融资余额为20.4亿元，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。
新华资产是新华保险控股的保险资管公司，债权投资计划募资主要来自保险公司，投向领域以不动产和基础设施为主，是近年保险资管直接服务实体经济的重要业务形式。
据了解，该笔融资发生于2019年，当年11月28日，为满足万科金域国际项目建设及运营的需要，操作该项目的武汉誉天拟向新华资产融资，本金金额不超过26.25亿元，期限不超过5年。
根据期限，这笔融资应于2024年末到期。不过，早在2024年3月初，便有消息传出，称万科正在与险资机构谈判非标债务展期。当月，新华资产发文辟谣，表示市场关于其与万科的消息不实，万科与公司一直保持正常的业务合作。
如今这笔融资能够获得展期，万科也增加了底层资产增信。据万科最新公告显示，武汉誉天就本次融资事项，将持有的万科金域国际项目抵押给新华资产。
与此同时，万科在公告中还披露了武汉誉天的财务情况：2024年1月—11月，营业收入为16459.14万元，利润总额为-4257.91万元，净利润为-3389.5万元。
虽然新华资产这笔融资获得展期，但接下来万科的债务压力依然很大。Wind数据显示，万科一年内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元。
其中，2025年一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付。境外债兑付高峰在2025年5月，当月有4.55亿美元需要兑付。
万科方面告诉界面新闻，针对2025年将要到期的公开债务，万科会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
值得一提的是，此次万科关于险资债权投资计划展期的公告，也再一次令万科与险资的融资情况成为市场关注焦点。
此前不久，市场消息称，中国银行业监管机构已要求大型保险公司上报万科的财务状况，以评估其需要多少支持来避免债务违约。
根据此前公告，截至2024年11月30日，万科担保余额为1168.23亿元，占万科2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为46.58%。
在万科担保的债务中，险资是重要的债权人。据万科2023年度第四期中期票据募集说明书显示，截至2022年末，排名前十的借款方包括新华资产和泰康资产，其中新华资产的借款金额合计97.82亿元，泰康资产借款合计46亿元。
从2019年到2023年，共有7家保险机构合计登记了23只与万科有关的保债计划，注册规模合计为402亿元。这7家机构包括新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等。
以新华资产为例，根据新华保险2023年半年报显示，在其拥有控制权的主要结构化主体中，有3只产品与万科有相关，分别是新华-万科武汉不动产债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华-万科昆明债权投资计划（1期），持有份额均为100%，实收投资款分别为26.25亿元、15.77亿元、11亿元，合计53.02亿元。
万科与泰康资产的融资也发生在2019年11月。当时，万科曾发布公告，万科为成都、佛山两地三家子公司三个项目的融资进行了担保，这三个项目涉及的出资主体为泰康资产。
这三个项目分别为天府万科云城北地块项目、天府万科云城南地块项目以及万科荟光大厦项目，分别向泰康资产融资不超过21亿元、13亿元以及10亿元，总金额合计不超过44亿元。
公告显示，上述三个项目的融资期限与新华资产的债权投资计划期限一致，均为5年。万科同样提供了连带责任保证担保。也就是说，泰康这项融资也已到期，万科对此是否展期目前还未有明确消息。
“新华此次同意展期对万科来说也是好消息。”万科一名内部人士告诉界面新闻，目前万科还在与大家保险谈，“具体为：展期+增量资金+新增抵押物，万科要将存量50亿元增加到90亿元，抵押物价值60多亿元。”
但现在还处于盘资产的阶段，大家保险认为万科目前拥有的资产质量不够优质，“抵押物价值65亿元，万科想要融资90亿元，但是大家保险觉得资产只值45亿元。”上述人士告诉界面新闻，万科现在能拿出的资产除了商场、写字楼还有土地、泊寓。
同样在1月9日晚间，万科公告了一笔融资担保事项。公告称，近期公司控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司向浦发银行深圳分行申请贷款10.8亿元，期限30年。万科控股子公司深圳市泊帆住房租赁管理有限公司以其持有的深圳泊澜100%股权，为该贷款提供质押担保。目前该笔贷款已经完成提款。
知情人士表示，万科与大家保险目前谈的融资事项，大家保险其实并不是直接债权人。“这50亿元是此前泰康和新华资产与万科之间的融资，大家保险做资产管理人。”据了解，大家保险原来的牌照不允许放债，所以通过其他的保险资管放债，属于正常操作。
现在，大家保险通过大家资管与万科交易，然后偿还大家保险通过泰康资管融资给万科的资金。“大家资管可以做股权投资。”
上述人士认为，万科的化债问题有实质性进展，还需要政府的力量促进。另外的难点在于，万科自身造血能力不足，且没有优质资产。
如果有足够的优质资产，至少万科会更容易获得险资企业的支持。
据了解，2024年3月以来，多家险资高管赴深圳万科总部磋商，万科高管也曾在2月底赴京与险企商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。其中，万科方面的诉求为险资不要提前行权，而险企则希望万科增加资产抵押措施。
整体而言，万科对与险资企业之间的债务稍显从容。
在2024年3月的万科业绩发布会上，万科总裁祝九胜曾表示，险资对万科的支持方式更多是以债权投资计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1++1……”的形式进行。在面临是否“+”的选择时，有时候选择权在险资，有时在万科，有时是双方的，临近“+”的时候双方就会好好商量。
业内认为，此次万科与新华资产的20.4亿元融资率先获得展期，无疑也是一个风向标，预计接下来其他机构的融资也会有类似展期情况，将能在一定程度上减轻万科的偿债压力，也能有更多的精力促销售，获得现金流。
数据显示，2024年前12个月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额为2460.2亿元。
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