编者按：以变革应对变局，以远见超越未见。大象新闻、大象财富联合腾讯新闻、腾讯财经推出 2024 年终策划《变局之下》，回望 2024、展望 2025，让洞见穿越时间，向未来寻求确定。
腾讯新闻《潜望》
作者 谢照青
编辑 杨布丁
" 过去这一年，更多内地人来香港买房了。" 中原地产高级资深营业董事何兆棠于 2025 年 1 月初在中环的办公室如此表示。他在香港从事豪宅销售超过 30 年了，目前管理的销售团队超过 100 人。
" 这让我和团队在 2024 年的收益增长很多。" 何兆棠提供的数据显示，过去这一年，他和团队再次获得了中原地产销售冠军，完成交易总额 15.6 亿港元，其中佣金收益达 1.62 亿港元，相较于 2023 年约 7000 万港元翻倍，比行情最好的 2021 年仅少了不足 1000 万港元。
中原地产于 2024 年 12 月底公布的数据显示，中原地产香港住宅部于 2024 年的税后盈利约 4.3 亿港元，因为业绩不错，中原地产管理层对外表示，2025 年将为全部中后台员工加薪 4%。
" 和以前不一样，现在赴港买房的内地人，不管是普通人还是富豪们，大多数买来自住，而非投资。" 这是何兆棠和团队过去一年的新发现：刚需驱动内地人南下买房。
内地人去年在港 " 扫楼 " 超 1300 亿港元
" 内地人依旧爱香港的房子，相较于之前几年，现在南下买房的内地人越来越多了。" 何兆棠表示。
中原地产提供的数据也证明了一点。公开数据显示，2024 年，香港一二手房成交了 4.75 万套，香港特区政府并未公布买家的来源地。但是，中原地产的大数据中心团队通过查询买家名字发现，2024 年在港买房的、登记姓名为 " 普通话拼音 " 的买家成交了 11638 套，交易金额达 1304.9 亿港元（注：香港本地人的名字一般用粤语登记，内地人则用拼音登记，可以此来辨别买家的身份）。
内地人成交的这 11638 套房，占了 2024 年香港住宅交易总量的 24.5%，即 10 个在港买房的人中，超过 2.45 个人讲普通话。
公开数据显示，上一次内地人赴港买房的高峰期发生于 2010 年，当年共有 10079 套房的成交来自于内地人，但是当时内地人在港买房占总成交量仅 9%。
内地人向来更喜欢新楼盘。中原地产的数据显示，2024 年，内地人赴港买新房 5547 套，同比增长了 1.5 倍，而内地人买新房涉及总金额 800.5 亿港元，占了总体一手房交易额的 40%，连续两年创新高了。
包括何兆棠在内的在港中介都认为，这是因为随着香港政府过去几年积极推出一系列的抢人才及放宽投资移民计划等措施，让越来越多的内地人搬至香港生活，" 住在香港后，买房自住成为了他们的刚需 "。
2024 年新推的 " 优化投资移民计划 " 允许新移民可用规定的 3000 万港元投资款买房，只是要求房价必须在 5000 万港元或以上，其中可用买房额度的上限为 1000 万港元。何兆棠认为，这项计划有益于单价在 5000 万港元以上房子的成交。
" 来的人多了，基础盘大了，想买房的人自然就会多起来。" 何兆棠和部分中介如此表示。更何况，香港寸金寸土，人多地少，相较于在内地买房，很多人会更好看香港的楼市回报。随着利息下调，香港核心地带的租金回报率一般都可以做到 2%~3%，有些甚至可以高达 4% ——远高于内地的租售比。
更为重要的是，香港特区政府在 2024 年 2 月底全面放松买房政策，内地人在港买房的成本随之大幅下降。目前，内地人在港买房和本地人缴一样的税，即最高 4.25% ——在此之前，内地人除了缴纳和本地人一样的购房税外，还需要额外再缴纳 15% 至 30% 不等的税。
" 大幅减税，是很多内地人涌来香港买房的最重要的因素之一。"何兆棠如此表示，这一定程度释放了之前因为高额税而挤压的需求。
内地富豪买家更低调、更年轻了
相较于普通住宅，2024 年的香港 " 超级豪宅 " 成交量也非常抢眼（注：超级豪宅指成交额超过 5000 万港元的房子）。中原地产提供的数据显示，2024 年，成交额超过 5000 万港元的豪宅共有 592 套，成交金额达 616.8 亿港元。其中，单价超过 1 亿港元的 " 超级豪宅 " 成交了 149 套——这一数据相较于 2023 年的 124 套增加了 20%，也创了近 3 年的新高。
" 内地有钱人来香港买‘超级豪宅’的比例增加了不少。" 何兆棠如此表示。据他提供的数据显示，在港买 " 超级豪宅 " 的内地人约占购买 " 超级豪宅 " 总人数一半，估计交易总额约 300 亿港元，比普通住宅的内地买家 20% 占比要高很多。
据公开数据统计显示，这些 " 超级豪宅 " 中，单价在 5 亿港元及以上的成交共有 19 套，内地人买家成交了其中的 10 套，其中包括湖南女首富、蓝思科技创始人周群飞买的一套，这是嘉里建设旗下位于九龙的超级豪华新楼盘 " 堤外 " 项目，单价为 10.28 亿港元。除此之外，还有深圳首富、迈瑞医疗创始人徐航买入的位于卢吉道的 " 超级豪宅 "，单价为 8.38 亿港元——这套房成交于 " 撤辣 " 之前，徐为此多付了楼价 15% 的税，约 1.26 亿港元。
" 相较于这些知名的富豪，2024 年的内地买家中，更多是一些低调或不知名的富豪。" 何兆棠表示，和之前几年南下香港买 " 超级豪宅 " 的内地有钱人不同，2024 年的这些买家绝大多数都是非上市公司的所有人或者富二代，有些人甚至连公开信息都搜不到。
我们获悉，2024 年香港 " 超级豪宅 " 成交中共有 3 套单价超过 10 亿港元，除了周群飞购入的这套外，其中一套由香港本地富豪、伯恩光学创始人杨建文买入，而另外一套则是被一位低调的内地富豪买入。
我们从多个渠道获悉，这位超级富豪来自上海，属于创一代的生意人，年龄约 50 岁，其买入的 " 超级豪宅 " 位于香港老牌豪宅区的山顶道，单价为 10.5 亿港元。公开信息检索发现，有关他的个人及家庭和公司信息都非常少。
这种 " 不出名 " 的内地富豪在港买房并非少数。英皇集团主席杨受成旗下位于寿臣山 15 号的别墅单价在 3-8 亿港元不等。2024 年，该项目卖出了 4 套，其中有 2 套的买家为内地人，成交价格分别为 4.98 亿港元、7.17 亿港元——这两位内地富豪分别来自浙江和深圳，其中一位为年龄约 40 岁的富二代，另一位则为不足 50 岁的创一代生意人。他们共同的特点都是非上市公司老板，且几乎没有公开的个人信息。
何兆棠在港从事 " 超级豪宅 " 销售超过 30 年，在他看来，以前赴港的内地有钱人更希望外界知道自己有钱，而现在赴港买 " 超级豪宅 " 的有钱人更在意自己的隐私，不希望被外界知晓。
就他了解的情况而言，过去这一年，在港买 " 超级豪宅 " 的内地人，大多数已经在港居住多年，有些甚至已经换了香港身份。这些人相对更年轻，大多约 30-40 岁，以低调的富二代为主。
" 这些年轻的有钱人在香港买房的时候，只要在预算内，更在意房子的价值，而不会只看价格。" 这是何兆棠和团队的一致结论。用他的话来说，他们更在意自己看中的楼盘特点，比如寿臣山的某个内地买家，其看中的是该物业全新的设计，包括足够高的层高，及便利的交通。
" 若是预算在 5 亿港元左右的内地富豪，还是更中意老牌的山顶豪宅区。" 何兆棠表示，不过，也有不少富豪开始在九龙区域置业，比如前面提到的嘉里建设旗下的超级豪宅 " 堤外 "，单价在 2 亿港元至 10 亿港元不等，过去一年，多位内地富豪买了该楼盘。该楼盘也是 2024 年销售最好的 " 超级豪宅 " 之一，据不完全统计，其共销售了 27 套，套现约 80 亿港元。
我们获悉，号称币圈最有钱的火币创始人李林也居住于此，在 " 撤辣 " 之前，他以优先购买的租赁合约方式租住。也有消息称，自 2024 年 2 月 " 撤辣 " 后，他已经在堤外购买了物业，不过暂未见官方消息。
何兆棠解释称，堤外的楼盘在港具有稀缺性，更像内地的新楼盘，即超级大平层，设计也新潮，而且离深圳较近———这些都是新生代内地富豪喜欢的特点。
他也透露，现在这些内地富豪们在港买房时，大多选择将所有可能的楼盘都看一遍，其中有不少买家看盘近 1 年才下单成交。比如某位买入了寿臣山别墅的赴港内地专才，从开始看房到最后成交用了一年多时间——这延迟的成交使得他赶上了 " 撤辣 "，省去了近 15% 的额外税。
统计数据发现，2024 年 2 月底，香港特区政府全面 " 撤辣 " 后，香港 " 超级豪宅 " 交易量于 3 月份达到 82 单，比这之前半年的销售总量还多。
2025 年将是香港的 " 超级豪宅年 "？
" ‘超级豪宅’是奢侈品，和经济周期关联更大，有钱人下单‘超级豪宅’的时候，更在意自己的心理预期。" 何兆棠认为，有钱人买房和普通人买 " 上车的刚需盘 " 的心理不一样。
对于有钱人来说，他们在香港的投资选择一般是 " 三个篮子 "，即大多集中于股市债市等金融产品、写字楼和商铺以及 " 超级豪宅 " 等。
和大多数在港服务富豪的中介一样，何兆棠也发现，现在在港的有钱人（包括内地人）并不会积极选择股市等金融产品，曾经备受欢迎的工商铺目前也受冷落，与此同时，香港写字楼供过于求，更不可能成为富豪的选项。
" 现在看来，相较而言，‘超级豪宅’的市场，对于富豪来说要稍微好一些，至少成交量在上升了。"何兆棠表示，这也可能是因为 " 超级豪宅 " 的价格回落至 2016 年之前了，部分富豪认为经济可能正走向复苏。和 2024 年年初富豪圈内流行的 " 现金为王 " 不一样，现在他们更需要为钱找到更合适的去处。
" 优质地段、优质的超级豪宅在未来依旧会值钱。"这是何兆棠和客户沟通一圈下来的共识。
何兆棠认为，和其他投资产品不同，香港 " 超级豪宅 " 新楼盘的供应并不多，具有稀缺性，即买一套少一套。
不过，何兆棠也透露，现在港的内地富豪们买 " 超级豪宅 " 的目的，更多是自住。据他观察，这些年轻的有钱人大多在港租房住了多年，且都有孩子，想买个更大的房子自住。就他提供的数据显示，仅 15% 左右的人将 " 超级豪宅 " 作为投资标的。
对于 2025 年的 " 超级豪宅 " 市场，何兆棠表示，囿于中介身份，他可能要比更多人乐观些。这是因为，现在降息周期已经非常明确，包括内地及中国香港在内的各方政府都积极推出救市政策，市场买家的信心逐渐上升；而且，包括位于老牌豪宅区的山顶种植道和卢吉道等罕见的 " 超级豪宅 " 项目都将于 2025 年陆续推出——这些均会加强香港 " 超级豪宅 " 一手市场的信心。
他表示，2025 年将会是香港的 " 超级豪宅年 "，并预计 " 超级豪宅 " 新楼盘的成交量和价格将会有 5~10% 的涨幅。
就他现在经手的客户来说，超过 20 个在看 " 超级豪宅 "，其中一半等着 2025 年 1 季度即将开卖的山顶种植道 1 号的全新别墅楼盘，定价约 4-6 亿港元。
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