广州天河70多名租客被要求限期搬离，律师称房东已构成违约

近日，据媒体报道，广州市天河区一公寓的70多名租客收到房东通知，要求其在12月31日前全部搬离。其中，包括10多名合同未到期的租客以及多位合同到期后仍按月支付房租的租客。该公寓房东曾表示，此举是因为楼栋的经营权被他人竞拍所得。

12月30日，有租客告诉记者，为减少麻烦，他花钱找中介找到了合适的房子，目前已经搬离该公寓。房东扣除费用后退还了他部分押金，退押金前让他退还了合同并在合同上写明了“本合同双方同意解除”。

对于此事，有律师表示，原房东在原房屋租赁合同有效期内，擅自解除与租客的合同，且没有法定或约定的解除依据，构成违约，应赔付给租客带来的搬家费等损失。同时，“买卖不破租赁”在此事中适用，新房东应保证原租客的租赁合同继续履行。

多名合同未到期租客突然被房东要求搬走

12月30日，租客付先生向记者介绍，他是今年4月20日在福星公寓租的房子，合同约定到12月19日，每月租金1550元，押金3100元。本月房子虽然到期了，但他没想换房子，所以继续在福星公寓居住。不过还没来得及续签合同，只和房东口头说了续住事宜。12月20日，房东突然通知楼里的所有住户需要在31号前清理搬离。

付先生说，房东只留给大家10天时间，白天他们要上班，根本没时间找房子，最后他花了800元找的中介。

“我本来想讨回一些搬家费，但房东说我本来就到期了，就该搬走。但如果不是时间来不及，我肯定不会花钱找中介。”付先生介绍，他已于28日搬走了，搬家又花费400多元。房东收回了他的合同，让他在合同上写明了“本合同双方同意解除”并签署姓名后才退了押金，同时扣除了20日以后他多住的各项费用共计700多元，最终他收到2300多元的返还押金。

付先生在合同上留下“本合同双方同意解除”字样（受访者供图）

付先生介绍，楼里一共住了70多人，有部分在这里住了很久，按时付房租但是没有续签合同的住户。最后期限马上要到了，据他所知，大部分租户为了避免麻烦已默默搬离，起诉对他们来说太耗费时间和精力了，“据说是新房东想装修后另出租。”

此前，当地媒体曾报道，上述租客中，有10多位租客合同尚未到期。当时，福星公寓房东陈女士接受采访时曾表示，该栋楼房产权属于广州市天河区棠下街棠下第六股份合作经济社。10年前她通过竞拍获得了该栋楼的经营权，按约今年到期。12月中旬，这栋楼的经营权被新的房东竞得。

房东陈女士在租客群里通知搬离事项（当地媒体报道截图）

付先生表示，他在租房时，根本不知道房东对这栋楼的经营权只到今年年底，而且也没听房东提过此事。而且，此前他在其他地方租房退房时，也没遇到过需返还合同签字后才能退押金的做法。

律师：房东违约应承担给租客造成的损失

目前涉事房东是否有权要求楼内租客10天内全部退房？

对此，北京策略（南京）律师事务所朱雪律师表示，原房东陈女士在原房屋租赁合同有效期内，擅自解除与租客的合同，且没有法定或约定的解除依据，构成违约。为此，陈女士不仅需要退还剩余租金、押金，承担合同约定的违约金外，还需要承担因其违约行为给租客造成的损失，如搬家费、为找新住所的误工费、重新寻找房屋期间的临时居住费用等。如果陈女士在租售房屋前，未通知租客房子经营权等事宜，还侵犯了租客同等条件下的优先购买权，承租人可以据此要求陈女士承担赔偿责任。

而对于合同已过期但仍在按时付租金续住的租客来说，按照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，在租赁期间届满后，承租人继续按月支付租金，房东无异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。房东可以随时解除租赁合同，但应当在合理的期限之前通知租客，为租客预留充足的找房、换房时间。10天的时间显然不是合理期限，陈女士的行为违反了法律对合理期限的规定。

“另外，新房东无权要求租客搬离房屋，买卖不破租赁原则在此事件中适用。”朱雪介绍，“买卖不破租赁”原则规定在《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，新房东应当保证原租客的租赁合同继续履行，如果强行要求新租客搬离，应当支付由此给租客造成的损失。

此前，有该公寓租户接受本地媒体采访时曾表示，房东要求租客签署保证日后不会起诉的协议并退还合同后，才能返还押金。不过该说法被房东陈女士否认，表示“没签保证书，正常解除合同，正常的手续”，并称是“一手交合同一手交押金”。

对此，朱雪表示，如果租客真的签署了相关保证书，就视为租客放弃其追究陈女士责任的权利，“保证书并不违反法律法规强制性规定，只要是自愿签署，就具有法律效力。”

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