2024 年，房地产行业的一大关键词，便是 " 保交房 "。
" 保交房 " 不仅关乎购房者的权益保障，对行业信心恢复更是至关重要。今年以来，在城市房地产融资协调机制助力下，保交房攻坚战持续开展，目前已取得较为可观的成果。12 月 25 日，中国住房和城乡建设部部长倪虹透露，今年全国已交付住房规模达 338 万套。
房企是 " 保交房 " 的关键角色。一位民营房企人士告诉记者，去年是行业交付大年，今年企业同样将此作为首要工作，不过因今年的交付对应前两年的销售，随着行业销售下滑，今年整体交付规模有所下降，这是和销售规模挂钩的。" 今年过后，交付压力就小多了。"
从上市公司财报也可看出，过去几年来，上市房企的合同负债规模明显下降。合同负债规模，代表已售未交付的期房规模，也是当前保交付政策下，需要保障购房者顺利拿到期房的规模。这一数值下降，说明行业交付压力在逐渐缓释，也是保交楼政策的体现。
业内机构认为，房地产行业的融资模式，正从总部信用融资转向项目融资；白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体信用风险正逐渐缓释。后续，如何更好地发挥 " 白名单 " 作用、确保房企交付的质量，是需持续破局的两大方向。
又一个交付大年
自 2022 年开始，商品住房交付工作已持续了两年多。
2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局会议首提 " 保交楼 " 工作，住房交付成为稳民生的重要工作。在政策指导下，2023 年成为房地产行业的交付大年，当年交付规模超 300 万套，3500 亿元的保交楼专项借款绝大部分投放到项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到 99.9%。
各大头部房企，都在 2023 年出具了高规模的交付数据。亿翰智库数据显示，去年有 6 家房企交付套数超过 20 万套，分别是碧桂园 60 万套、万科 31.8 万套、融创中国 31 万套、保利发展 29.1 万套、绿地集团 27.8 万套、中海地产 20 万套，6 家企业共交付 199.7 万套。
受房企大力度交房的影响，2023 年房地产开发企业竣工数据，成为众多行业指标中唯一的亮点。国家统计局数据显示，2023 年房地产开发企业竣工面积达 99831 万平方米，同比增长 17%。
经过去年大规模的消化工作，行业余下未交付的项目，不少是资金债务较为复杂的 " 硬骨头 "。因此步入 2024 年，政策对保交付的支持力度再升一级，配套融资政策也不断加码。
2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局会议首次提出 " 保交房 " 一词，从 " 保交楼 " 到 " 保交房 "，显示出政策对交付工作更加重视，对购房者权益更加保护，交付不仅要达 " 量 "、也要保 " 质 "。
与此同时，城市房地产融资协调机制逐步铺开，对交付工作形成一定助力。数据显示，截至 11 月 18 日，" 白名单 " 项目贷款审批通过金额已达到 3.6 万亿元，预计到 2024 年末审批通过金额将超 4 万亿元。交付层面，全国持续打好保交房攻坚战，今年已交付住房 338 万套。
各地也接连发布 " 保交房 " 成绩单。金昌市日前发布数据显示，截至今年 12 月，当地已交付 8 个绿档保交房项目 1006 套，是甘肃省内首个 100% 完成保交房项目的城市。
辽宁省日前表示，自今年 5 月部署开展保交房攻坚战以来，国家要求辽宁省今年底前完成 41279 套保交房攻坚任务，截至 11 月 30 日，全省已经交付房屋 41715 套，提前完成任务。
住房和城乡建设部此前披露的资料也显示，截至 11 月 13 日，江西新余、甘肃金昌等 6 个城市保交房项目交付率已达 100%；贵州六盘水、福建厦门、湖北鄂州、甘肃平凉等 24 个城市超九成；上海、福建、甘肃、黑龙江，河北承德、江苏徐州等 74 个省、市交付率超八成。
各地在楼盘交付问题上，探索出很多新模式。比如江西新余，针对楼盘设立了 " 绿黄红 " 档次，逐个项目研判、归档管理、精准施策。同时，搭建政银企沟通平台，帮助房地产项目和金融机构精准有效对接，统筹大额资金存放，引导金融机构满足不同所有制房企合理融资需求。
已过交房洪峰
对房企来说，2024 年的关键词同样是 " 保交房 "。在市场先冷后热、销售缓慢回暖的情况下，不管是已出险还是未出险企业，都需将楼盘交付作为头等大事，兑现对购房者的承诺。
以碧桂园为例，日前该集团召开月度管理会议，碧桂园执行董事及总裁莫斌表示，"12 月是全年任务完成的关键时点，保交房的压力仍然很大，但必须迎难而上，确保任务顺利完成。" 据悉，今年前三季度，碧桂园累计交付房屋套数继续位居行业榜首。
碧桂园执行董事兼主席杨惠妍表示，" 过去两年里，公司总共交付了约 100 万套房，假设每户家庭平均 3 个人，就意味着我们的工作直接影响了 300 万人的生活。"
龙湖方面对记者表示，2024 年 1～12 月，龙湖在全国 43 座城市共交付 120 余个项目，到年底预计将实现约 10 万套品质房源交付，有 20% 项目实现提前一个月以上交付，交付满意度 90%。
旭辉方面对记者表示，2024 年 1～11 月，旭辉在全国 45 个城市 83 个项目共交付超 4.8 万套新房。目前旭辉在全国有 74 个项目入围房地产项目 " 白名单 "，其中 53 个项目已获融资支持。
11 月 1 日，金科股份官微也披露称，今年 1～10 月交付面积 780 万平方米、交付套数 4.77 万套。自 2022 年以来，金科累计交付总面积约 4207 万平方米，累计交付总套数 27.56 万套。
建业地产方面，自 2021 年至今，该集团累计交付超 32.1 万套、交付面积 4551 万平方米；今年截至 10 月 31 日，累计交付 6 万套，交付面积 819 万平方米。" 建业在全省的保交房任务已完成过半，争取在 2025 年底前全部交付。" 建业集团董事长胡葆森称。
值得注意的是，因全年数据还未公布，仅从规模房企前三季度衡量，交付数据同比有所缩水。
亿翰智库报告显示，2024 年 1～9 月，TOP50 房企的交付套数，平均降幅在 36%～37% 之间。以交付量排名第一的碧桂园来看，前 9 月交付房屋总套数是 23.5 万套，而 2023 年同期是 42 万套。除个别企业交付量有所提升外，各梯队房企交付量大多同比下降三成左右。
从行业竣工数据看，2024 年 1～11 月，全国房屋竣工面积为 4.8 亿平米，同比降幅 26.2%。
克而瑞表示，单看竣工规模，继 2023 年同比上升之后，2024 年出现回落，这主要是因 2023 年大批保交楼交付，短期基数提高。随着 2022 年以后成交的商品房，逐渐成为现阶段竣工住房主力，与 2021～2022 新房成交 24% 的降幅一致，2024 竣工面积二成降幅在合理范围内。
一位房企人士也有类似解释。" 房企整体的交付量是跟销售挂钩的，一般项目卖完之后 2～3 年左右交付。去年行业整体交付规模很大，是因为 2020～2021 年销售规模较高；今年交付规模同比下滑，是因为 2022 年行业销售整体下滑。今年过后，房企就基本没有太大交付压力了。"
一位业内机构分析人士表示，今年是行业最后一个交付大年了，加上 2022 年以后出售的项目，商品房预售资金管理严格，都是项目制封闭式管理，因此后续基本不会出现难交付的问题。
风险逐渐缓释
保交付等各项工作进行已两年多，目前对行业基本面影响到底如何？
华福证券此前一份研报指出，自 2024 年 4 月底以来，房地产相关政策接连出台，对防范化解房地产风险意义重大。当前，房地产风险化解已经取得了阶段性进展。
具体体现在：一是房企合同负债规模快速下降，房企交付压力逐渐缓解；二是上市房企存货规模连续下降，库存去化及现金流压力得到一定程度释放；三是不同房企特别是非违约民企有息负债规模压降，行业资产负债表改善，经营风险降低。
在这三项指标中，合同负债规模与保交付关系较大。一般而言，合同负债对应房企已预售、未交付的期房项目，也即当前保交付政策下，需要保障居民购房者顺利拿到的期房规模。如果房企合同负债下降，意味着企业交付压力逐渐下降。
目前，房企合同负债的绝对规模在持续下降。研报显示，典型 A、H 上市房企的合同负债规模总额，从 2021 年中的高点 5.8 万亿、下降到了 2024 年中期的 3.6 万亿，下降幅度为 38%。
记者统计 WIND 数据也发现，从 2021 年到 2024 年中期，头部房企的合同负债规模大多明显下降。比如保利发展的合同负债从 2021 年末的 4160 亿元、下降到了 2024 年中期的 3573 亿元；万科从 2021 年末的 6368 亿元、下降到了 2024 年中期的 2768 亿元；绿地从 2021 年末的 4639 亿元，下降到了 2024 年中期的 2358 亿元；同期，新城控股合同负债从 1932 亿元降至 940 亿元、金地集团从 1125 亿元降至 664 亿元、荣盛发展从 1099 亿元降至 482 亿元 ......
合同负债规模下降，固然有销售规模下滑的原因，但一定程度上也反映了交付规模的增长。
华福证券表示，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资，随着白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正在逐渐缓释。在保交付和防风险双重推进下，合同负债规模快速下降，代表保交付的政策效果正逐渐显现。
值得注意的是，合同负债下滑，也意味着未来可供结转的资源减少，对业绩保障有一定压力。
粤开证券表示，房企在商品房销售合同订立后，将收到的对价计入合同负债，之后根据施工进度或竣工交付后，将合同负债结转确认为营业收入，合同负债是潜在的未来收入。合同负债规模下降，对房企营收的保障也会降低，未来企业的业绩储备会相对较薄。
( 本文来自第一财经 )
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