深圳：安居房合同满10年可补缴价款申请取得完全产权

深圳 视觉中国 资料图

12月23日，深圳市住房和建设局发布关于《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》的通知，明确了安居型商品房取得完全产权补缴价款计算规则、办理条件、办理流程，以及继承、结婚离婚权利人变更等内容。该政策将于2025年1月2日起正式实施。

根据《深圳市保障性住房条例》和《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》有关规定，购房人签订安居型商品房买卖合同满10年后，可以按照有关政策规定补缴价款申请取得完全产权。本次出台的政策则明确了安居型商品房取得完全产权的具体规则。

安居房合同满10年可补缴价款变更为普通商品住房

此次发布的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》显示，安居型商品房权利人申请取得完全产权的，应当同时符合四个条件：一是申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意；二是签订安居型商品房买卖合同满十年；三是因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意；四是无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。

根据规定，安居型商品房权利人申请取得完全产权时应当补缴价款，即：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

举例而言，若购房者购买的安居型商品房，原购买价格为300万元，那么原市场价格则为300/70%，约为429万元。其补缴价款则为（429-300）×50%-税费=64.5万元-税费。这也意味着购房者申请获得完整产权需要缴纳64.5万元及扣除相关税费的价款。

按照政策，权利人足额补缴价款后可申请变更登记，即权利人取得受理部门出具的准予取得安居型商品房完全产权的核准通知书后，可以依法向不动产登记机构申请将该套住房变更登记为普通商品住房。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，这也意味着，符合条件的安居房在足额补缴价款后，可像普通商品住房一样上市交易。

不过，政策明确，对于权利人取得安居型商品房完全产权后上市交易的，按照相关规定不得以无房身份再次享受深圳市住房保障政策。

对购房人而言，可根据自身情况自愿选择是否取得完全产权。政策明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，不取得住房完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，权利人按照规定继续占有、使用该套住房。

政策还提及，面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。

安居型商品房已不再配售，共有产权房实行封闭管理

业内人士指出，深圳安居型商品房的建设始于2010年，2011年深圳发布《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府第228号令），标志着深圳安居型商品房建设正式启动‌。

公开信息显示，深圳市历年共出售安居型商品房约7万套、人才住房约1.4万套，根据购买时间，陆续在签订合同满10年后达到取得完全产权条件。按照政策规定，不申请取得完全产权，不需要补缴价款，居住权不受影响，还可继承，预计每年实际办理取得完全产权并且进入市场的安居型商品房数量有限。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，深圳第一批安居型商品房入市时间为2012年，截至目前，此类房源十年限售期已基本到来，部分业主需要非常清晰的产权管理制度。此次推出的安居型商品房产权新规，有助于提高住房资源的合理分配，为安居房流转提供了灵活性。

不过，随着《深圳市共有产权管理办法》的出台，自2023年8月1日起，深圳已不再受理安居型商品房轮候申请。同时，2023年9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议明确，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

深圳新闻网报道也指出，深圳市目前正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，本次出台的政策是依法依规解决安居型商品房历史遗留问题。

2023年7月，深圳市住房和建设局发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（统称四个政府规章），将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居，四个政府规章于2023年8月1日正式实施。

其中，对于配售型的保障性住房，《深圳市共有产权住房管理办法》提及，自2023年8月1日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

这也意味着，随着四个政府规章的落地，深圳的住房保障体系将由以往的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

彼时，深圳市住房建设局相关负责人表示，出台四个政府规章，是深入贯彻落实党中央、国务院关于住房工作各项决策部署、全面对接国家住房保障体系的具体举措，对于努力解决新市民、青年人等各类群体的住房困难，逐步实现住有宜居，具有重要意义。

同时，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。

共有产权住房项目的销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。

从共有产权住房的实行情况看，首批两个共有产权项目均获追捧。近日，宝安区住建局公布了珈誉时尚花园和悦章凤凰里的认购资格审核结果。其中，珈誉时尚花园共有产权住房共获8069户家庭提交认购申请。经审核，本批次住房资格审核合格的认购申请家庭共7812户，配售的房源共计1729套；悦章凤凰里共有产权住房共获6413户家庭提交认购申请。经审核，本批次住房资格审核合格的认购申请家庭共6254户，配售房源共664套。按审核合格的家庭计算，珈誉时尚花园、悦章凤凰里共有产权住房认购量与房源数比分别为4.5:1和9.4:1。