稳地产政策落地显效提前还款“降温”

本报记者慈玉鹏北京报道

央行近日公示的《2024年11月金融统计数据报告》显示，今年前11个月人民币贷款增加17.1万亿元。分部门看，住户贷款增加2.37万亿元，其中，短期贷款增加4144亿元，中长期贷款增加1.95万亿元。对比此前数据，11月住户中长期贷款增加约3000亿元。

《中国经营报》记者从央行了解到，住户贷款增速近期已在上升，主要是个人房贷企稳回升。今年10月个人房贷发放量超过4000亿元，同时，提前还款金额减少，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于增量政策出台前的8月。

业内人士表示，随着央行多次调降LPR，商业银行对存量房贷利率进行批量调整，同时叠加投资产品收益率改善影响，导致提前还贷降温。与此同时，得益于提前还贷降低及其他因素拉动，11月住户中长期贷款增加，反映出个人住房贷款需求逐步回暖。

提前还贷吸引力降低

记者近日从央行了解到，随着稳定房地产市场的一揽子增量政策逐步落地显效，个人房贷提前还款现象明显减少。

提前还款降温受多因素影响，上海大学上海科技金融研究所研究员陆岷峰告诉记者，提前还款现象减少的因素有以下几个方面：第一，政策支持力度加大，我国政府通过降低首付比例、优化限购政策及下调房贷利率等措施，减轻了购房者的还款压力，尤其是房贷利率下降后，还款成本降低，削弱了提前还款的吸引力；第二，存量房贷利率的重新定价使部分购房者享受更低利率，进一步降低了提前还款的动力；第三，随着经济复苏，居民收入水平提高，家庭资金流动性压力缓解，购房者不再急于提前还款以减轻负担，而银行信贷投放的增加也为市场注入更多流动性；第四，部分理财产品收益率回升，吸引购房者将资金投入理财市场以追求更高回报，分流了提前还款资金；第五，部分银行通过延长审批周期或收取违约金等方式限制提前还款，抬高其成本，促使购房者选择按月还款。

总体来看，（601988.SH）深圳市分行大湾区金融研究院高级研究员曾圣钧告诉记者：“一方面，今年以来央行多次下调LPR，商业银行对存量房贷利率也进行了批量调整，房贷利率的降低使购房者的利息支出减少，提前还款的必要性和紧迫性随之减弱。另一方面，基于降息预期以及9月26日中共中央政治局会议提出要努力提振资本市场，投资产品的收益率有所改善，拓宽了居民的投资选择，促使购房者提前还款的意愿降低。”

值得注意的是，导致提前还款现象减少的一个重要因素是房贷利率变化。未来，房贷利率整体走势如何？

陆岷峰告诉记者，根据近期央行公布的金融数据及房地产市场表现，未来房贷利率可能进一步下调，主要基于以下因素：首先，政策层面，我国政府近年来通过降低房贷利率、放松限购限贷等措施支持房地产市场平稳发展，尤其2023年下半年实施的增量政策显著缓解市场压力，表明未来政策依然以支持刚需和改善性需求为导向，不排除继续下调房贷利率以刺激市场活力的可能性；其次，市场供需方面，11月住户中长期贷款增加3000亿元显示购房需求逐步恢复，但短期贷款减少370亿元反映消费意愿仍疲软，若购房需求未持续回升，房贷利率可能进一步下降以降低购房成本、促进交易。

“此外，在金融环境上，我国经济复苏叠加货币政策宽松，央行多次降准使市场流动性充裕，全球加息步伐放缓亦减轻国内利率调整压力，为房贷利率下调提供空间。”陆岷峰表示，“最后，从商业银行盈利角度看，提前还款减少改善了银行利息收入，商业银行为争夺优质客户或通过下调房贷利率提升竞争力。因此，综合政策、市场、金融环境及银行盈利等因素，未来房贷利率仍存下降空间，但宏观经济特殊变化亦可能导致利率上行。”

曾圣钧表示，未来房贷利率是否会下降，受到多种因素的综合影响，存在一定的不确定性。当前我国通胀率仍处于低位，央行有较大的降息和降准空间。最近中央经济工作会议也强调，2025 年将实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本稳中有降，表明房贷利率存在下降的政策基础。但同时全球主要国家的利率政策以及金融市场波动也会对国内降息决策产生影响，特别是需要防范中外货币利差过大引起人民币汇率波动。此外，若按照当前国内银行的资产负债结构，利率下行会给其净息差造成较大压力，因此银行在降息上也会比较慎重。

住户中长期贷款增加

《2024年11月金融统计数据报告》显示，前11个月住户贷款增加2.37万亿元，其中，短期贷款增加4144亿元，中长期贷款增加1.95万亿元。

对比此前数据显示，11月住户贷款增加2700亿元，同比少增225亿元，环比多增1100亿元。其中，居民短贷和中长贷分别增加-370亿元、3000亿元。

11月居民中长期贷款显著增加，反映出个人住房贷款需求的回暖。陆岷峰表示，这一现象背后涉及多重因素：首先，政策支持力度加大，2023年以来，降低首付比例、优化利率政策、放宽购房资格等措施有效缓解购房者资金压力，增强市场信心，尤其是8月以来的一揽子政策直接推动房贷企稳回升；其次，房贷利率持续下调降低了购房成本，吸引刚需及改善性需求释放，进一步促进贷款增长；再次，房地产市场逐步企稳，开发商促销力度加大、房价趋稳等因素提振了购房者信心，部分城市楼市成交量回升，为中长期贷款增长提供支撑；最后，信贷环境宽松，银行加大住房贷款投放力度，审批效率提升，贷款更易获得，推动住户贷款回升，居民收入水平改善也为购房提供经济基础，稳定的收入预期增强还款能力，激发购房意愿；此外，随着利率下调及政策调整，提前还款吸引力下降，11月提前还款金额减少，进一步助推个人住房贷款余额增长。“总之，政策支持、市场回暖、信贷宽松及居民收入改善等多重因素共同作用，推动了住户贷款需求的回升。”

（600016.SH）首席经济学家温彬表示，居民中长期贷款延续向好，受益于按揭新增和提前还贷降低的双重拉动。“9月以来稳地产政策组合拳力度较大，政策效果在11月持续释放。11月30日大中城市商品房成交面积1171万平方米，较10月增长15.9%，较去年同期增长19.8%，为去年6月以来首次实现同比正增长。百城新建住宅价格指数显示，11月新建住宅均价环比上涨0.36%，同比上涨2.4%，且环比上涨城市数较10月上升4个至48个，比去年同期多10个。进入12月，政策效果延续释放叠加房企年末冲刺业绩关键期，房地产市场活跃度有望继续保持。房地产市场企稳回暖，有效带动居民中长期贷款多增；随着稳定房地产市场的一揽子增量政策逐步落地显效，个人房贷提前还款现象也在明显减少。统计显示，今年10月个人房贷发放量超过4000亿元，提前还款金额减少，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于一揽子增量政策出台前的8月。”

从原因分析看，曾圣钧表示，国内贷款利率整体下调后，利率水平处于历史低位，减轻了贷款利息支出负担，使居民申请中长期贷款的意愿提高，进而推动住户中长期贷款的增长；同时自9 月底以来房地产支持政策大幅加码，带动了住房销售回暖，其中一线城市销售面积同比有显著增长，这对居民房贷需求也有一定的提振作用。

温彬表示，短期内地产销售继续提振、存量按揭利率重定价，叠加消费品以旧换新政策持续推进，多重利好因素共振，有望稳定居民消费信贷需求。从政策接力看，政治局会议明确提出稳住楼市股市，中央经济工作会议在安排明年重点任务时，首先提出的就是“大力提振消费”，伴随地产企稳、“两新”扩容、关键领域补贴加大、财富效应继续释放，以及经济回暖下的居民就业收入预期改善和消费意愿提升，居民端信贷存在延续向好基础。