得房率直逼140%！广州“超新规”地块项目频出，老楼盘如何应对？

　　每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

　　广州超高得房率地块项目近期加速入市。

　　12月17日，广州成功出让番禺区四宗宅地，总出让面积为20.84万平方米，累计成交金额达33.88亿元。其中，成交楼面价最高的一宗宅地（番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块），被绿城集团以总价5.08亿元、楼面价16908元/平方米、溢价率2%竞得。

　　《每日经济新闻》记者注意到，绿城集团拿到的该地块此前由商务用地兼容商业用地调整为二类居住用地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面提出了明确要求，而且阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。也就是说，未来该项目住宅产品最高实用率可达到125%。

　　在业内人士看来，自2023年11月9日起施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称办法）正在重塑广州新房市场。办法规定，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

　　上述办法实施之后，由于不断有新出让地块规划突破了办法中的新计算规定（以下简称“超新规”地块），也使得广州新房市场由过去70%的得房率演变到如今最高140%的得房率。显然，这一变化对广州的现有市场格局产生了明显影响，对于此前未能获得同等规划条件的楼盘项目，该如何维持和提升项目的市场竞争力？

　　近期广州加快了“超新规”地块的入市节奏。

　　今年9月底，保利以总价118亿元竞得备受瞩目的广州南方面粉厂地块（天河临江大道北侧AT080722地块）。此前官方对该地块的规划意见中提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。业内认为，这或将成为广州第一个实用率超130%的第四代住宅。

　　此后，和越秀地产分别以底价拿下南沙区横沥岛地块和白云区怡新路地块，这两个地块的规划得房率均超过120%。

　　12月2日，黄埔区广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，被中交城投和科学城集团联合体以底价8.54亿元、楼面价6639元/平方米（未包含配建）竞得。按照出让公告，鼓励项目采用“大阳台”设计，阳台、入户花园、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算。这也意味着，该项目的新房得房率理论上可以做到130%。同时，这也将是黄埔区首个得房率130%的地块。

　　截至目前，广州已经规划有11块“超新规”地块，其中有9块已经完成出让。从市场效果来看，“超新规”地块项目已成为搅动广州新房市场的“鲶鱼”，引起了包括房企、购房者，甚至二手房持有者的高度关注。

　　多名广州当地的地产从业人员告诉每经记者，当下广州新房市场的畅销项目，要么是最新拿地块可做到100%—130%得房率的楼盘，要么是之前以降价优惠等方式获客的项目。

　　“广州住宅产品迭代迅速。短短一年，阳台占比、飘窗宽度、空中花园占比等条件快速放松。”合富研究院分析指出，由于住宅产品存在使用率的降维打击优势，“超新规”地块成为土拍市场的“香饽饽”。自南方面粉厂地块开始，广州所有的“超新规”地块均顺利成交。而未来一个月，广州还将有多块“超新规”地块入市。

　　每经记者注意到，在近期政策利好之下，“超新规”地块项目正式开盘销售前后，均引起了市场较高关注。机构数据显示，广州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”产品项目占据多个席位。

　　12月初，广州越秀云悦项目首次开盘实现100%去化率。该项目即白云区怡新路以南AB3101046地块，于9月30日由越秀地产以总价9.8亿元、楼面价2.99万元/平方米竞得，推出房源为户型88平方米和105平方米四房，实现了超高得房率，

　　在部分从业者看来，“超新规”地块入市对广州楼市的影响远超过首付降低、税费减免等政策的刺激，部分新房项目也不得不针对当下市场新趋势选择重新报建审批。

　　谈及“超新规”地块带来的市场影响，广州本地某房企人士在接受每经记者采访时表示，新规带来的高得房率，迫使以前80%得房率产品的项目不得不通过降价销售来保持竞争力。

　　“现在88平方米的户型可以做南向四房两卫，而在以前只能做北向的三房一卫。”上述房企人士告诉记者，此前他在广州买的房子是80%得房率，如果现在买房，他也会观望或者选择高实用率产品，“可以说背刺，也可以说新时代进步”。

　　谈到应对办法，该房企人士表示：“大型小区还没拿预售证的楼栋，就改方案做新规户型。个别楼栋没建到三分之一，还不能批预售证，肯定是能改尽量改。还有项目建了一点的，拆掉重新报建，不然卖不掉。”

　　不过，在专注于广州豪宅市场的天钻汇主理人林嘉尧来看，“超新规”地块对广州市场的影响并非是全方位的。

　　“首先，广州‘超新规’地块整体占比较低，特别是豪宅市场，仅面粉厂地块的入市可能会对市场供应带来变。其次，‘超新规’地块更多是影响二手房市场，特别是早期低得房率户型。”林嘉尧表示，“超新规”地块不断入市对购房者心态产生了很大影响，“购房者可能会继续观望，希望购买到更高得房率或更低价格的房源”。

　　合富辉煌广州公司策略中心总经理张煋路在接受每经记者采访时表示，近期高使用率项目确实引发了一波高关注，一些地段好、配套不错，再叠加上高使用率产品，无疑是增强了竞争力。

　　“高使用率只是在产品技术设计上锦上添花，不一定代表高去化率，未来市场会更加回归理性，产品迭代再快，没有好地段，价值也难以拉升。”张煋路认为，房企需做好产品、配套和服务，给社会创造有价值的好房子，单想靠高使用率变相降价的做法在理性买家面前是行不通的。

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