孟晓苏
2025年4月12日
现在人们普遍忧心我国内需市场消费不足，这种担心不无依据。中国作为世界第二大经济体，消费市场规模仅为美国的37%（约7万亿美元），居民储蓄率高达45%，远高于美国的低储蓄、高消费模式。面对低迷的国内消费市场，国家已采取“购买补贴”、“以旧换新”和“强制淘汰”等多种刺激商品销售的措施，取得一定成果。但是仍然扭转不了“需求不足、供给冲击、预期减弱”的局面。
深究我国居民消费愿望不强的深层原因，主要是近年来商品房市场价格持续下跌，导致居民家庭财富大幅度缩水。让消费者信心受挫，缺乏自身资产安全感，纷纷存钱避险。这是造成居民储蓄额激增，消费需求疲软的主要现实原因。
本文通过对比美国经济状况与中国市场现状，论证稳房价、稳预期对激活居民消费的关键作用，为制定相关政策提供依据。
一、美国楼市的周期规律：房价波动与经济兴衰
1、楼市旺盛支撑特朗普的经济战略
美国房地产自2012年复苏后，住房价格已经连续13年上涨。它使美国经济呈现多年繁荣的局面，支持了奥巴马、特朗普1.0和拜登三任美国总统治下的美国经济。其中受益最大的当属房地产商出身的特朗普总统。他在2008年美国楼灾造成的金融海啸中，经历了多次失败和破产，终于熬到2012年楼市复苏，依托房价上涨走出了自身困境。特朗普因此被美国人认为是成功企业人士，一个本来的政治素人两次当选美国总统。从中可以清楚看到，是房地产形势变化使然。
进入特朗普2.0时代，美国房地产市场仍处于发展阶段。这让美国经济发展的原生性动力澎湃。野心勃勃的特朗普不仅狂妄地对周边国家提出领土要求，声言要吞并加拿大、占领格陵兰、夺回巴拿马运河，而且敢于发起关税战挑战全世界。他认为实施“对等关税”的强硬经济与外交政策，可以延续美国经济繁荣、让制造业回归美国、扩大美国劳工阶层的就业。这都是处在美国房价上涨期才让他产生的想法，是依托于美国房地产上涨周期出现的经济状况。但是这种经济形势还能支持特朗普总统折腾多长时间呢？
2、房价下跌引发经济衰退的历史教训
美国房地产周期从1954年开始就呈现18年为一个周期的特点，1972年、1990年、2008年三次房价暴跌均引发美国经济衰退。人们还都记得的2008年的案例，由于美国房价下跌引发“次贷危机”，雷曼破产、“两房”危机祸及全美，甚至引发全球金融海啸。在美国楼灾严重的四年中，全美房价平均下跌30%，居民财富蒸发了11万亿美元。这也让房地产商特朗普深陷泥潭。房价暴跌让美国消费市场陷入困境。
好在美国房地产周期有“熊短牛长”特点，四年后美国楼市走出衰退重新复苏，随后房地产快速步入繁荣阶段，让美国经济进入到新的增长周期。
3、2026年房地产周期变化与政治关联
根据美国学者研究的房地产18年周期性规律，特朗普执政期的房价上涨将在2026年结束，周期性下跌随之而来。2008年的经济灾难将重演，让美国陷入与2008年类似的经济危机之中。历史上美国遭遇房地产危机恰恰都发生在共和党执政时期，被美国民主党人称为“共和党执政造成经济衰退”。其中老布什与小布什担任总统期间，都赶上了房地产下跌周期，被共和党的特朗普称为“布什家族厄运”。
目前特朗普发动的关税战已带来美国经济剧烈波动，中国坚决反制与美债危机凸显让他不得不朝令夕改，赶紧宣布对75国增加关税推迟90天。他说他没有想到中国会坚决反制，但是他更没有想到的是，在他任上房地产下跌周期将会如期到来，让他成为美国经济的灾星，他要连任总统的想法必定成为泡影。这些都显现出房价稳定对经济社会稳定的决定意义。
二、中国房地产下跌：消费信心崩塌与连锁反应
1、房地产缩水加剧居民财富蒸发
中国房地产市场已连续三年连续下跌。2024年的房地产销售额较2021年腰斩至9.7万亿元，丢掉的销售额达到8.5万亿元，城镇居民房价跌幅累计已达30%，还没有止住。按我国城镇住房总价值约400万亿元计算，蒸发已达到120万亿元，折合16.5万亿美元，是2008年美国次贷危机造成损失的1.5倍。房产价值占中国居民家庭财富的65%-70%，房价下降给经济带来灾难性后果。居民为应对家庭财富缩水，攥紧钱袋不敢消费，更不敢进入低迷的股市，纷纷把钱存入银行避险，造成三年新增住户储蓄48万亿元。但是新增储蓄速度远远赶不上居民家庭财产蒸发的速度，仅相当于居民家庭财富损失的三分之一。真是越存钱越感到没钱！
2、产业链崩溃与内需萎缩
房地产低迷波及到建筑业、建材、家居家电等180余个关联行业，导致企业开工锐减甚至关闭、劳动者收入下降、失业率攀升。政府土地财政收入锐减至折半，剩下的土地出让金不少是来自地方平台公司托市。地方财政压力空前增大，地方债风险与中小金融机构风险陡增。此时居民消费市场当然同步萎缩，居民省吃俭用纷纷减少非必要支出，转而优先储蓄避险。由此可以看出，稳房价与促进消费有着因果关系，脱离稳房价稳预期而侈谈促进消费是舍本求末，其结果必然成效甚微，是事倍功半之举。
3、政策调整滞后与市场惯性下行
尽管2024年中央提出“止跌回稳”政策要求，明确要求取消限购限贷、保交楼、降低房贷利率等，但政策出台太晚，楼市跌幅太深，市场修复速度比不上惯性下跌速度。继房地产三年持续暴跌之后，今年1-2月数据显示，房地产开发投资同比降幅收窄至9.8%，销售面积降幅缩至5.1%，显示政策力度不大，市场预期仍在下滑。
这些就是在特朗普实行“对等关税”前我国的经济状况。在中国房地产市场陷入困境、国内市场消费持续低迷的情况下，特朗普发起了主要针对中国的关税战，力阻中国对美出口。这对于中国此时的低迷经济来说，就像是雪上加霜。
目前的内外压力叠加应引起人们反思。几年来不顾后果地压制国内房地产市场，总想排除掉房地产业另寻新的经济增长点，把居民购房当作炒房行为严加防范，这些脱离实际做法都在实践中碰壁。在放纵社会舆论污名化房地产之后，自己又被污名化所困，不敢理直气壮地出台救楼市政策，致使治病疗伤的时机一再错过。直到居民购房愿望跌至谷底，才接受我呼吁多年的“取消限购”、“取消限贷”的建议。
可惜“取消限购”为时已晚，已到了居民不愿意买房的时候，“取消限购”的药方不就过期了吗？还有“保交楼”的政策也已不合时宜，居民交了首付款的才需要保交楼，如今居民不买房了，督促保交楼不是恰恰增加了房地产的待售房吗？
三、稳房价稳预期：激活消费的根本路径
1、财富效应与消费信心的正反馈
现在中国城镇居民家庭财富的65%-70%与房产价值绑定，房价稳定直接决定居民消费意愿。根据“资产负债表衰退”理论，资产缩水会促使家庭优先考虑偿债避险而非消费。此时稳房价才可遏制居民财富继续蒸发，逐步恢复其消费信心，形成“房价稳—资产稳—预期稳—消费增”的良性循环。
在房价继续下跌的不良预期下，居民不仅不会购房，而且纷纷捂紧钱袋不消费，又波及到更多的消费领域。在这种时候，即使普遍发钱也没有多大用处，居民仍然会把钱存入银行而不消费。即使用发消费券的方法逼着人们消费，也会有人用券去换钱，再把钱投入到储蓄中，都会导致发钱却没有拉动消费的多少实效。
2、政策需避免再出现“合成谬误”
在楼市调控政策中延续12年的“限购限贷”总算取消了。但是随后却放任银行通过“法拍房”打压房价。“法拍房”的大幅增加是楼市拉低经济的结果，其中不少居民因收入减少或下岗失业付不起按揭款。却不给他们喘息时间，让遭受变故的居民承担全部后果。“法拍房”通过经济学上的“边际价格效应”，拉低了整体房价，加速了居民财富蒸发。这些错误做法就是新的“合成谬误”。
综上所述，稳房价与刺激消费的因果关系不要弄反了。提振居民消费信心是激活消费行为的基础；而只有居民感到自己家庭财富处于安全状态，才敢于花钱消费；中国居民家庭财富中的主体是房产价值，要让居民恢复生存安全感，就应当先行实现稳房价。
“止跌回稳”政策中的“回”字很重要，不仅是要“止跌”，而且要让房价“回”到下跌前的水平，这才能让居民感到自己的家庭财产是安全的。房价已下跌到如此地步，中央从要求“止跌回稳”提高到要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。此时任何继续打压房价的政策措施与舆论导向都是错误的，势必会使居民风声鹤唳。更不要放任银行和法院置稳房价的大局于不顾，用“法拍房”去谋图自家小利，讲片面道理，抵消中央稳房价和促进消费的政策力度。
3、房地产与消费的产业链协同
房地产作为国民经济的支柱产业，是早在2003年就由国务院发文确定的。在2014年后经历了几年的认识弯路之后，终于回到正确的认知，再次强调房地产业支柱产业地位。曾否定房地产业地位的某负责人，在临退休前讲出了房地产业仍然是国民经济支柱产业的话，还用“占金融资产总额的40%、占地方财政收入的50%、占居民家庭财富的60%”来阐述房地产业在国民经济中的重要地位。2021年时房地产市场销售额曾达到历史最高点18万亿元，直接占当年全国GDP总量的16%，对相关产业拉动作用的比重还没计算在内。那些说房地产业只占我国经济总量的7-8%，甚至说只占6%的说法，都是按照房改之前的教科书说的，都是早已过时的数据。
近年的家居、家电、装修等消费疲软，也都是源于房地产市场低迷。在这种环境下“以旧换新”不无小补，但是更大需求还是在居民购房后的装修与其它购买。我国空调电器的品质普遍不错，不需要几年后就更新。居民购房才需要购买全套空调电器。不购房而单买空调，挂什么地方呢？
我多次论述过我国普通工薪家庭特别是新市民家庭对保障房的需求，仍然是批量很大的刚性需求。保障房也要向“好房子”标准看齐，购买保障房也需要购买空调电器和家居用品，也需要金融与网络等诸多服务。这不仅再一次证明了购买房屋与购买各项家居用品的因果关系，而且能从中看出这些购买的先后顺序。购买住房本身就是消费，购买住房后又会拉动多项消费。通过稳房价稳预期实现楼市复苏，才能激活市场释放消费潜力。
稳房价不仅是经济问题，更是社会稳定与内需振兴的基础。唯有通过资产价值的稳定重塑居民信心，才能打破“储蓄避险”的不良循环，有效促进居民消费，实现向新发展格局的转型升级，为内需驱动的高质量发展注入持久动力。
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