本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，题图来自：AI 生成
各位这两年有过提前还贷的想法么？
尤其是对于那些曾经买在利率高点的人，我朋友就是 2019 年在苏州买房，纯商贷利率 6.4%，这利率也是我目前见过最高了，换算到每个月房贷 8602 元。
单利息就要还 7000 多元，其中 86% 都是利息。
如此高额的利息成本，也难怪去年身边好多人咬着牙都要尽可能提前还贷。
事实也确实如此。
整理自：人民银行
根据中国人民银行，截止 2023 年末个人住房贷款余额 38.17 万亿元，同比下降 1.6%。也是近 10 年来，个人住房贷款余额首次下降。
于是肉眼可见的银行着急了，单是 2024 年存量房贷利率就接连下调了 3 次，5 年期以上 LPR 从 4.2% 下调至 3.6%。
来源：财联社
而反应到市场上，有国有大行表示，今年 9 月 25 日以来，个人按揭提前还贷日均申请量较 9 月上中旬日均水平下降六成。紧接着我又去问了几位房贷经理。
从他们的回答中，也都表示现在咨询提前还贷的人，普遍比去年上半年少。
所以提前还贷变少是真的么？以及为什么现在大家不太想要提前还贷了？
一
先来看看过去一年，到底还了多少房贷
这里需要简单做下计算。
首先，我们看到 2023 年个人住房贷款余额是 38.17 万亿元，如果仅看余额，似乎只是比去年少了 6200 亿。
。
但一方面除非整个 2023 年大家都不买房，不然新增贷款余额不会是负值。
要知道即使市场普遍低迷，去年 TOP100 房企的销售总额依然卖出了 6 万多亿元，并且根据国际金融监管总局数据。
来源：中国政府网
2023 年一共发放住房按揭贷款 6.4 万亿元，这个量还是非常大。
所以一边在多发另一边贷款余额又在减少，大概率中间缺失的部分，其实是被提前还贷抵消掉了。于是整个 2023 年提前还贷的数量应该是：
换句话说，仅仅过去一年，全国人民就提前还掉了约 7 万亿的房贷。
什么概念？
我去查了下 2023 年全年国民总收入大概在 125 万亿元，另外 2023 年我国人民币存款又增加 25.74 万亿元，所以你可以大致理解为：去年一年大家挣的钱，20% 是拿来存银行，还有 0.6% 拿来还房贷了，并且这还是总额计算，如果精准分摊到买房人群的身上，比例会比这个更多。
当然提前还房贷影响的不止是购房者个人，更多的还有银行。
毕竟一直以来房贷都被银行视为长期稳定的优质资产，在绝大部分六大行的贷款明细表上，个人住房贷款的占比都在总贷款量的 20% 以上。
但各位知道这笔重要资产，这两年减少了多少么？
2023 年，42 家上市银行个人住房贷款规模同样出现首度萎缩。
同比前一年减少了 5467 亿元，今年上半年依然没有好转，相比 2023 年末又减少了 3191 亿元。即使略有上涨的，42 家上市银行中也只有 13 家银行，占比不到三分之一。
以住房贷款余额排名前 10 的银行来看，除了邮储银行和中信银行还能实现为数不多的净增长，减少最多的工商银行、农业银行，对比去年末就是少了超 1000 亿。
整理自：2024 年上市银行财报
所以现在基本可以确定了，无论是所有购房者提前还掉的 7 万亿，还是具体到六大行也能减少动辄千亿级别的贷款量。和我们体感的大致相同，去年确实是提前还贷的高峰期。
二
但最近有几个数字，却在悄悄变化。
首先一个依然没有改变的事实，是从去年到目前为止，今年个人住房贷款余额并没有反弹，还在持续减少。
根据最新央行发布的《2024 年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年三季度个人住房贷款余额 37.56 万亿元，同比下降 2.3%，结合之前 2023 年末的余额是 38.17 万亿元。
这意味着，截止今年 9 月，个人住房贷款余额又减少了 6100 亿元。
但如果我们单独把这几个季度间的情况做对比，减少的趋势其实是有所放缓。
注：第一季度数据对比维度为 2023 年末
2024 年三季度对比二季度余额减少 0.61%，数字上看比二季度的 -1.05%，已经放缓了下降幅度。
此外根据中新社表示 10 月份个人住房贷款规模也开始驱稳。
来源：中新社
明显好于前 9 个月月均减少 690 亿元的水平，也好于前两年同期水平，这是一个新趋势的改变。
但再怎么说总的贷款余额还是在减少，这时候想要更精准的知道提前还贷的情况，还得靠另一个指标：CPR，也就是居民早偿率指数。
CPR 的值越高，说明背后越多人在提前还贷。
之前这个数值站在高点，根据国泰君安研究显示，还是在 2024 年 4 月，居民早偿率指数达到 37% 的历史高位。
毕竟对比 2023 年银行的理财产品平均收益率大概在 2.94%，而再一看自己的房贷利率在 4% 以上。明眼人都知道，费尽心思理财不如安分守己提前还贷，并且还是不用动脑盲还就行。
不过，最近这个数值却悄悄开始逆转了。
注：不同研究机构数值会略有差异
可以看到自 4 月后 CPR 整体呈现下降趋势，而截至最新第三季度末 CPR 指数已经降至 12.4%。
这还是在 10 月宣布再次下调房贷利率之前的变化，四季度居民提前还款意愿很可能会更低。
而之所以会有这个变化，其实这件事早有意图，如果你仔细看今年 9 月国务院金融会议中，官宣原话是：" 下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款 "。
言下之意很明显了，存量房贷利率的降低，减少每月的还贷金额、同时也减少购房者的利息总额。
这下就算你有提前还贷的打算，大概率也会后置。
所以站在政策层面来看，看似是银行让利，但本质上存量房贷利率的下降和提前还贷之前的缓解，其实是扯平了。
三
当然今年这波最大力度的利率调整，也真的在发挥它的作用。
不仅是今年以来接连三次下调 LPR，时间横跨 2 月、7 月、10 月。
此外 1 年期下调 35 基点，5 年期以上下调 60 基点。
也是为近 5 年内降幅最大的一次，这背后可以释放多少房贷利息。
以我 2023 年上海买房的同事为例，最初利率为 4.2%+35BP=4.55%。
先来看看 LPR，因为每年调整 LPR 的机会只有一次，也就是写在合同上的 LPR 重定价日，她是在 9 月 20 日。
第一步，先按照最新 9 月公布的 5 年以上 LPR，自动调整为 3.85%；
第二步，再结合在 10 月宣布存量房贷 " 所有银行统一调整为 LPR-30BP"。
于是接连两波利好，现在她的房贷利率变成了。
3.85%-30BP=3.55%。
对比最开始的 4.55%，利率直接降了足足 1%，体现在每月还款房贷也是立竿见影。
2023 年每月房贷还是约 8300 元，如今只需支付约 7400 元，调整前和调整后，就是每月少还近 1000 元的房贷。
而根据官方测算，以 100 万元、25 年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从 4.4% 降至 3.55%，可节约借款人利息支出每年约 5600 元。
批量调整完成后，预计这一项政策将惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，每年可为存量房贷家庭节省支出约 1500 亿元。
这才是大大减少提前还贷的原因，但这还不是最极致的。
毕竟我这位同事是 9 月 20 日的定价日，但对于更多购房者普遍应该是次年的 1 月 1 日，所以别着急还有好消息。
就是如果结合最新 11 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 3.6%。
来源：中国人民银行
对于大部分购房者，自明年 1 月 1 日下调后的存量房贷利率将是：3.6%-30BP=3.3%。
换言之，如果 BP 不变的话，这批购房者将按照 3.3% 的房贷利率保持至少一年时间。
对于买房人来说实在是值得在年底庆祝一杯了。
至于还有没有提前还贷的想法，拿我同事的原话就是，现在商贷利率标准已经和自己的公积金贷款（利率为 3.1%）基本持平，也没啥好纠结了
记得去年年初想要线上预约还贷，还被贷款经理告知至少要排队两个月，甚至还出现过线上预约关闭的情况。但如今如果想要预约提前还贷，从 2025 年的 1 月开始，基本每一天都可以选择。
四
这两年的楼市，确实是调控最频繁也在极速转变的两年。
我们经历了认房不认贷，普宅标准的取消这样的楼市大激荡，也见证房贷利率一次比一次更大力度的下调，都跟过山车一样经历着。
但不可否认的是，正是因为比别人经历了更多，也见得更多，反而让我们成为了穿越周期的人。
这样的好处就是当再次面对调控的时候，可以有更多思考。
比如在房贷利率远远高于一般理财产品时，提前还贷确实是一个节省利息不错的选择。
当然我也见过因为超出自己能力范围之外强制提前还贷，一次性还款好几十万现金，甚至不惜找亲戚借钱而压力倍增。
趋势没有好坏之分，难得的是趋势之下依然能保有清醒克制。
所以各位，如果是现在的你还会选择提前还贷么？
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