界面新闻记者 |
在深圳国资全面进驻后，万科交出了第一份成绩单。
3月31日晚间，万科发布2024年度财务报告。从财报数据来看，2024年万科虽在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解。
期内，万科实现营业收入3431.8亿元。对于造成2024全年大额亏损的原因，万科在财报中表示主要有四个方面：一是开发业务结算规模和毛利率显著下降；二是新增计提了信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资出现亏损；四是为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
“一方面，过往高地价项目进入结算，公司毛利受到了影响。考虑到部分市场下行短期内难以恢复，万科对未结算项目计提了部分减值；另一方面，公司全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，加大了亏损。此外，公司部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力 ”，万科管理层在31日召开的投资者分析师会议上解释称。
具体来看，开发业务方面，2024年万科实现销售金额2460.2亿元；销售面积1810.7万平方米，销售面积位居行业第一；销售回款率保持100%以上；全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋达18.2万套；2024年开发业务开复工计容面积完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积完成年初计划的107.7%。
财报数据显示，万科的房开业务主要布局在7个区域，2024年累计营业收入2944.41亿元。其中房地产开发业务实现结算面积2076.5 万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%，结算毛利率为9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为3.0%）。
从各区域贡献来看，2024年上海区域的营收贡献最多，全年营收825.02亿元，占比达到了28.02%，其次是大本营所在的南方区域，全年营收676.31亿元，占比22.97%；北京区域全年营收526.61亿元，占比17.89%。
尽管开发业务受挫，但万科经营服务板块收入占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。
其中，万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%，期内通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部,年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，数字化战略推动效率提升。
长租公寓管理规模26.24万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，出租率95%、GOP利润率90%，稳居行业首位；物流与商业通过REITs实现资产证券化突破，年内新增融资293亿元。
这些业务的崛起，也在为万科未来业绩改善积蓄力量。
整体来看，2024年于万科而言，是异常艰难的一年，摆在第一位的就是债务危机的化解。
2024年，万科成功完成了292亿元公开债的兑付和18.2万套房屋的顺利交付，以“保交房”和“保兑付”暂时稳住了市场信心。
大宗交易和资源盘活方面，万科全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。
在融资端，万科2024年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。截至目前，万科累计获批白名单项目79个；全年落地全口径经营性物业贷293亿元；通过落地过渡性融资，年内完成267亿元贷款提取，有效的化解了公开市场的债务风险。
截至2024年末，万科有息负债合计3612.8亿元。其中，一年内到期1582.8亿元占比43.8%；一年以上2030.0亿元，占比56.2%。
分融资对象来看，银行借款占比71.4%，债券占比16.7%，其他借款占比11.9%。而万科的期末货币资金为881.6亿元，对短债的覆盖率仅为55.7%。
针对2025年将要到期的公开债务，万科方面表示，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
2025年年初，为应对流动性风险和经营挑战，万科调整充实了管理团队，深圳国资全面接管公司的核心管理层。
同时，还获得了深圳及广东省各部门的多方支持。尤其是大股东深铁集团，自2024年以来，通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。
截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。
面向未来，万科管理层在与业绩交流会中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道，更好服务回报股东和市民群众。
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