来源： 红刊财经
“稳楼市”政策持续发力，等房企大举收储。
继3月5日政府工作报告提出“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”；3月11日，自然资源部、财政部发布了关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知，要求明确发债要求及资金使用主体，完善专项债券申报审核流程，做好资金和收益的综合平衡。
近一年来，推进盘活存量商品房和闲置用地，已成为楼市调控的重要途径，助推去库存和房企资金回笼。譬如，2024年，向地方国资平台“打包”出售商品房回笼资金33亿元，背靠珠海国资的华发股份更是直接进场收储商品房。有业内人士表示，“给予城市政府更大自主权”是重大政策突破，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、推进楼市止跌回稳具有重要的意义。
收储工作成楼市重点
“扩大城市政府自主权”是重大突破
伴随“稳住楼市”首次写入政府工作报告，系列政策调控正持续推动房地产市场止跌回稳，“收储”也成为2025年楼市调控重点。
今年政府工作报告提出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
自然资源部、财政部也于近日发布了关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知，要求各地优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。用于土地储备的地方政府专项债券资金只能由纳入名录管理的土地储备机构使用，实行专款专用、封闭管理，专项用于土地储备工作。
事实上，近一年来，消化存量和优化增量已成为楼市调控的重要抓手。2024年“5·17会议”提出，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，用作支持地方政府收购已建成未出售的商品房。2024年末中央经济工作会议提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，推进调整楼市供需结构。
目前收储存量商品房已取得进展。据统计，截至今年2月，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，其中贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。不过，该轮商品房收储中，收购主体主要局限于地方国企，基本收购单元多要求“整幢、整单元”，收购用途多用于建设保障性租赁住房。
存量土地收储案例自2024年下半年开始落地。据中指院监测，截至今年3月8日，各地公示第一批拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量已接近240宗，拟收储价格超450亿元。其中广东省率先发行超300亿元专项债用于回收闲置存量土地。
镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示，目前存量房、存量土地收储两项工作其实都处于初级阶段。如果后续存量商品房及存量土地收储两项政策能够大范围落地，那么对于楼市去库存、减轻房企压力是很好的路径。
“商品房收储概念提出得较早，2024年5月高层会议支持地方政府收购已建成未出售的商品房用于建设保障性住房，到目前为止已将近一年。其间各地以国企为主体进行收购，标的选择比较谨慎，买卖双方存在价格博弈。”张宏伟介绍，“土地收储方面，目前局限于越秀等少数地方国企或混合制企业，政府对收储地块也有要求，比如地块要“干净”、背后没有抵押和债务。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，今年政府工作报告在推进收购存量商品房方面表示“给予城市政府更大自主权”，这是重大的突破。
“近期土地收储获得了进展，房屋收储虽然提出得早，却没有明显进展——主要要求各地需有2家国企来承担，坚持市场化、法制化、资金平衡的原则，按照‘白菜价’收购，即‘土地划拨成本+建安+5%的利润’等，导致收购其实难以推进。”李宇嘉认为，“此次明确存量商品房收购主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。”
合肥城建获“打包”收储
华发股份斥资上百亿进场“收房”
尽管各地城市政府商品房收储“自主权”有待进一步扩大，但伴随2024年央行设立3000亿元保障性住房再贷款，“国家队”收购已建成未出售商品房、用作配售型或配租型保障性住房的案例已逐渐增多。其间部分房企楼盘得以“打包”出售，加快了销售速度和现金回笼。
2024年11月，合肥城建以超33亿元总价“打包”出售2318套商品房，国资平台收购用作人才租赁房。据合肥城建公告，集团旗下三大项目公司，对应新站区琥珀菁华里、瑶海区琥珀东樾里、长丰县尚阳里项目，分别与合肥安居控股集团旗下的合美租赁、宾享家租赁、承悦租赁公司签订了《商品房买卖合同》，金额共计33.32亿元。
不过，该轮收购价格与市场价相比略有折扣。据公告，菁华里项目的交易标的面积为85395.7平方米，交易金额暂定为126947.85万元；东樾里项目标的面积74029.97平方米，交易金额暂定为135767.33万元；尚阳里项目的标的面积74817.45平方米，交易金额暂定为70472.02万元。以此测算，前述项目的交易均价分别为14866元/平方米、18340元/平方米、9419元/平方米。
据房天下等中介信息，上述城建琥珀菁华里、东樾里、尚阳里项目于2022年~2023年间开盘，市场参考均价分别为15000元/平方米、18734元/平方米、11000元/平方米。以此测算，此次合肥市安居控股集团收储合肥城建旗下项目，折价幅度约在“85折”至“99折”之间。
合肥城建方面介绍，若合同顺利履行，将加快公司房产销售速度，对公司现金流以及经营业绩产生积极影响。交易对手方是合肥最大的国有租赁住房运营平台，致力于提供租赁型人才住房。
除了作为资产出售方获得现金回笼，还有千亿级房企作为收购方直接下场收储，背靠珠海国资的华发股份便一直走在行业前列。
2024年8月，华发股份拿下母公司“大单”。据公告，华发股份拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。至于价格确定方式，将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。
此次收购存量商品房，华发股份能够实现多方面的目标，包括去化市场存量、承担公共职能等。企业公告介绍，此次交易对公司存量资产盘活、销售和现金流增长具有积极影响，符合公司的发展战略以及全体股东的利益。
广东率先发行土地收储专项债券
越秀成土地收储“大户”
闲置土地收储方面，自2024年下半年以来，部分城市已开始探索收储与盘活新路径。目前各地土地收储对象以央国企参与居多，如中国金茂、越秀地产、万科、华润置地等开始密集落地。
从收储模式看，目前土地收储多奉行“收回—调规—再供应”模式，即地方土地部门将土地收回后，改变用地属性、容积率等出让条件，部分地块进行重新出让。通过闲置土地的收储，不仅能够增加房企营运资金，还有助于加速资产盘活、调整存货结构、实现低毛利项目的出清。
在收储价格方面，回收土地的折扣多在8折以上。以今年率先发行专项债券资金用于回收闲置存量土地的广东省为例，据中指研究院监测，广东各地公示的第一批拟回收土地项目中，有约70%的地块拟收储价格与此前成交价的比值在0.8-1.0之间。
截至目前（3月14日），越秀地产则是获得收储规模最高的一家房企。在首创“地票”退地模式的广州，2024年8月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计“退回”越秀地产135亿元资金，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买当地新出让地块。
据越秀地产公告，2024年8月，广州市土地开发中心向越秀收回广龙地块的三幅土地，代价为70亿元；9月，广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心向越秀收储暨南大学北侧地块二土地的土地使用权，代价约50.03亿元。补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于购买广州市（区）本级土地。
目前越秀地产还是存量土地盘活的代表。2024年12月，越秀地产以底价20.23亿元摘得广州大干围地块。在这之前的一个多月，大干围地块本是广州市土地开发中心对越秀地产完成收储的标的，收储代价约15.29亿元，并对越秀予以现金形式补偿。此次土地“回炉”后再被越秀地产购入囊中，较之前收储价格上涨5亿元；与此同时，新地块进行了规划调整，规划用途从零售商业、商务金融以及批发市场变为居住用地，容积率从8.03/7.38调整为4.2。
除了越秀地产，时隔四年在广州拿地的万科，也是当地政府收储的“大户”。2024年12月，万科以28.8亿元总价摘得的广州南站商务区3宗地块，曾经本就为万科持有，后续因轨道交通建设等客观原因导致部分留用地块不具备开发条件，于2023年底被政府收储并调整规划，提升住宅占比面积，并于近期重新挂牌出让。前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。
伴随“稳住楼市”首次写入政府工作报告、各地城市政府收储获得更大自主权，未来收储模式有望更加多元，收储资金也将更加丰富，助推楼市供需结构调整提速。
（本文已刊于03月15日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
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