近日，湖北大学阳逻校区计划斥资近2亿元购买商品房当学生宿舍引发关注。这是公开报道中，国内高校通过“以购代建”方式解决学生宿舍缺口问题的首个案例。
该商品房名为武汉城建·水岸（阳逻水乡）（以下简称“城建·水岸”）。3月6日中午，《中国新闻周刊》记者在实地走访时看到，该小区东临长江支流倒水河，与湖北大学阳逻校区仅隔一条平江东路，从小区步行到阳逻校区只需三四分钟时间。
小区附近立着一块大型广告牌，上面写有“21万方湖滨生态综合体，城建·水岸欢迎您”的字样。不过，该小区虽在2023年已经交付，但至今还有大量闲置房，显得颇为冷清。
小区由武汉城市建设集团有限公司（以下简称“武汉城建”）开发，该公司于2020年9月经武汉市委、市政府批准，整合武汉地产集团、武汉建工集团等七家企业组建成立。
《中国新闻周刊》从权威信息源了解到，目前，城建·水岸入住率仅有20％左右，此次校企合作，由武汉城建主动联系湖北大学表达意向。目前双方的合作协议大体框架已经完成，但仍有部分具体条款还正在进行探讨。为适应学生宿舍的要求，武汉城建还将对相关商品房进行改造。
有舆论认为，这种校企合作模式，既能解决高校的宿舍缺口，还能缓解房企去库存压力。不过，还有受访者认为，此次“以购代建”，最核心的问题是能否最终得到国家发展改革委的正式批复，能否顺利争取到中央预算内投资，以及学校能否自筹到预期资金。
准备改造成高校宿舍的武汉城建·水岸5号楼。
存量商品房“变身”高校宿舍
2025年2月20日，湖北省发展改革委官网发布的一则批复文件受到网友关注。这份文件显示，湖北大学阳逻校区正申报购置存量商品房用于学生住宿，项目估算投资近2亿元。
这份《关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿项目可行性研究报告的批复》称，项目整体购置城建·水岸5号楼、6号楼存量商品房352套用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米（全部为地上建筑面积），新增学生住宿床位2800个。项目估算投资为19824.74万元，其中毛坯购置费用17238.45万元，装修改造费用2586.29万元。资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹。
《中国新闻周刊》从武汉地产界一位知情者刘江涛（化名）处了解到，2020年9月，城建·水岸正式开工，共有10栋住宅楼、4栋商业楼，2023年9月正式交付。城建·水岸前期对外市场化销售的房源价格在6500元/平方米左右。“武汉市新洲区阳逻街道地处武汉远郊，库存压力大，城建·水岸现在的入住率仅有20％左右。”
刘江涛说，湖北大学与武汉城建的这次合作，最初是由武汉城建主动向校方提出来的，湖北大学对此回应也比较积极，整个合作过程推进比较顺利。
事实上，湖北大学对学生宿舍的建设确有需求。湖北大学是省属重点综合性大学，有武昌校区、汉口校区、阳逻校区三个校区，在校普通全日制本科生2.2万余人，博士、硕士研究生1.2万余人。本次购置存量房的阳逻校区为2011年新建成的校区，主要承担本科一年级学生的通识教育任务。
湖北大学阳逻校区办公室一位负责人告诉《中国新闻周刊》，现在阳逻校区师生大约共有6000人，今年下半年有五个学院的学生要迁入阳逻校区，同时阳逻校区也有部分学生要迁往其他校区。“这样一互动，届时阳逻校区师生规模将达到7500人。”
“但我们校区现在只有大约6000个学生床位，满足不了届时的床位需求。所以现在校方利用相关政策，结合房地产去库存的背景，决定购置存量商品房用于学生住宿。”这位负责人表示。
他说，校方购置城建·水岸的房子，一个重要原因是该小区在阳逻校区对面，对学生上课来说非常便利。“这个小区是国企建设的，我们购置后能去库存，也能把国有资产利用好。”
武汉新房去库存压力确实较大。有媒体援引克而瑞监测数据称，截至2025年1月末，武汉商品住宅库存面积为1479.14万平方米，库存量仅次于成都，略高于广州，库存去化周期在20个月以上，郊区板块东西湖、黄陂、蔡甸、新洲的库存占比分别达到14.28％、10.61％、8.23％、7.97％。
从已披露的信息看，湖北大学至少在2023年3月就已有初步打算。根据武汉城建官方公众号发布的消息，2023年3月15日，武汉城建党委副书记、总经理、副董事长张敏与湖北大学党委书记谢红星一行考察城建·水岸项目，实地察看项目规划和建设情况，并就湖北大学阳逻校区学生公寓等问题进行现场交流。
刘江涛称，在2024年年底，湖北大学与武汉城建双方正式达成了合作意向。“目前，合作的最终协议大体框架已经完成，仅有部分深层次的具体条款还在进行深度探讨。”
湖北大学阳逻校区办公室上述负责人也告诉《中国新闻周刊》，这项购置工作进展很顺利，很多事项差不多也都定下来了。目前共计划购置该小区352套房子，总计2800个床位。“今后入住后，如果学生反馈比较好，随着对床位需求量的提高，可能还会增加购置数量。”
资金账
据刘江涛透露，双方在房价方面谈得比较顺利。据房天下信息，5、6号楼为高层，均为22层，均设立两个单元，均为92平方米至118平方米的三室两厅户型，备案均价约7330元/平方米。
《中国新闻周刊》以购房者身份联系到武汉一位房产中介，她表示，城建·水岸目前均价在5000元左右，因地处远城区，属于武汉的房价洼地。自2023年9月武汉取消限购后，选择在远郊买房者更少了。
按照湖北大学收储数据估算，此次总购置费用1.72亿元，购置面积37048.04平方米，平均收购单价约4650元/平方米，低于当前市场均价，较该项目备案的均价，每平方米折价约2680元，折价比例约36.6％。
刘江涛向《中国新闻周刊》表示，在双方的洽谈过程中，武汉城建主动报价。“一开始武汉城建的报价就没有提到6000多元，与校方沟通了一两个回合后，就敲定了最终的价格。”
他还表示，在价格的谈判过程中，武汉城建对区域房地产市场进行了深入调研，确定了报价。“武汉城建还考虑到与湖北大学今后的深度合作，所以主动在价格上给予了一定让步。”
“可以说，校企双方在洽谈过程中，都表现出了足够的诚意。这个价格符合校方的资金预算以及区域内的市场价格，也符合武汉城建的利益。对双方来说，可以达到互惠共赢的局面。”
《中国新闻周刊》注意到，作为一所非“双一流”高校，此次湖北大学“以购代建”项目总计1.98亿余元的估算投资，几乎达到了中央预算内投资支持额度的顶额规定。
2024年国家发展改革委印发《教育强国基础设施建设工程中央预算内投资专项管理办法》，会同教育部、人力资源社会保障部实施教育强国基础设施建设工程，以《“十四五”时期教育强国推进工程实施方案》作为安排年度中央预算内投资的主要依据。
在资金限额方面，该管理办法明确：高校学生宿舍建设，“双一流”高校结合宿舍缺口面积测算支持额度，其他高校每校支持额度不超过2亿元。
不过，也有舆论认为，虽然湖北大学此次项目估算投资未超中央预算内投资支持额度，平均收购单价略低于市场价，但自建宿舍和“以购代建”究竟哪一种的成本更低？
《中国新闻周刊》曾致函湖北大学党委宣传部询问这一问题，截至发稿时，校方未对此问题作出回应。另外，《中国新闻周刊》了解到，湖北大学未曾就是否考虑过自建宿舍的话题与武汉城建展开过探讨。刘江涛认为，自建宿舍的成本在估算时存在难度，其成本需要根据设计方案和建设计划等才能估算。
如果校方选择自建宿舍，刘江涛认为，这就意味着要采用传统房地产开发的模式，涉及拿地、规划、审批、建设等多个环节，建设周期非常长，而“以购代建”则可以直接利用已经竣工的房源，快速满足住宿需求，大幅度降低时间成本。其次，“以购代建”相当于一次性购买，在资金方面更容易做到控制在预算范围内，也往往意味着可以减轻资金压力。
中国城市治理研究院教授陈杰接受采访时则表示，高校新建宿舍并不容易。当前，我国高等教育持续扩张，城镇化进程不断加快——这也意味着，高校会受到土地空间发展上的局限。
21世纪教育研究院院长熊丙奇也认为，近年来，随着高校扩招，以及对学生宿舍标准要求的提高（如有的高校宿舍从8人间改造成6人间甚至4人间），宿舍资源十分紧张。而有的高校校内没有可开发的土地，新征地也困难，达不到自建的条件。与此同时，一些地方又有大批存量商品房。如果评估下来，商品房距离校园较近，又具备改造为学生宿舍的条件，且价格合适，那么，高校完全可以将商品房购买下来。
2025年3月上旬，城建·水岸5号楼部分房间放置了简易的床铺和储物箱。本文摄影/本刊记者 周群峰
如何改造适用？
《中国新闻周刊》在城建·水岸走访时，注意到在该小区5号楼的一楼设有一间湖北大学阳逻校区的值班室。值班室一名管理员告诉《中国新闻周刊》，她属于阳逻校区工作人员，一些教师已经可以在该小区午休。
刘江涛表示，虽然湖北大学与武汉城建还未签订最终的合作协议，但双方已经达成多个合作共识，考虑到今年下半年学生即将入住，学校老师需要提前进入宿舍做一些准备工作，“这次校企合作，对校方来说，也属于非营利性使用，所以在2024年，武汉城建就提前将5号楼的部分房源进行装修，供湖北大学教师入住”。
《中国新闻周刊》在5号楼的一套三居室房子里看到，里面已经做了简易装修，并放置了餐桌、办公桌椅、沙发、单人床铺、衣橱、空调、厨具等物品，满足基本居住条件。
刘江涛表示，目前，校方还没有实质性付款。待双方签订正式合同后，武汉城建还将加快整体房屋的装修和交付。针对舆论关注的商品房变成学生宿舍后，是否会与宿舍的布局相匹配的问题，双方都已进行过沟通。“校方也提出了一些相应的调整要求，武汉城建后续会对户型进行改造，以满足学生宿舍的实际需求。”
《中国新闻周刊》了解到，因校方购置的是该小区住宅楼中的两栋作为学生宿舍，届时学生入住后，小区既有学生宿舍，也有普通住宅，如何管理将是一个问题。
刘江涛表示，校企双方还在就接下来的管理模式进行探讨，未有最终方案。武汉城建将根据校方需求制定针对性的物业管理方案，确保学生的生活便利与安全。
刘江涛还透露，为提高该小区入住率，武汉城建后续将以本次校企合作为基础，针对湖北大学的教职工推出一系列购房销售举措，包括团购优惠、购房宣导会等吸引湖北大学教职工购房。
一位在该小区午休后，准备返校讲课的教师告诉《中国新闻周刊》，中午在这里休息很方便，回校很近。但是，现在小区内缺少人气，再加上位置偏僻，很多老师并不愿在此买房。“从阳逻校区坐班车到湖北大学武昌校区，通勤时间为40分钟左右。”
“还需谨慎”
作为国内公开信息可查的第一个通过“以购代建”方式解决学生宿舍缺口问题的案例，多数受访者认为此举能一举多得。
从校方角度来说，高校宿舍问题并非新话题，在多校扩招本科生和研究生的背景下，学生宿舍紧张问题早已凸显。2024年，北京大学、复旦大学、南开大学等高校招研究生时，就明确提及“不为部分研究生提供住宿”，此事曾登上热搜。
中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉《中国新闻周刊》，自1999年开始，我国高校扩招，宿舍缺口增大问题就随之而来。湖北大学是由多所高校合并而成的，这种合并往往会出现不同校区存在住宿配套条件不均衡的情况，所以更会面临如何解决宿舍缺口的现实问题。
从受访者的表述和相关文件看，湖北大学的做法得到了相关部门的认可，也合乎规定。
湖北省发展改革委社会处一位工作人员告诉《中国新闻周刊》，省发展改革委严格按照国家相关规定，对省教育厅报来的相关可行性研究报告的函及相关附件做了审批。“批复的原因是相关报告符合国家政策，而且此举确实可以有效解决学生床位缺口。今年2月，我们已经上报国家发展改革委，至于什么时间国家发展改革委可以审批完成，我们也在等反馈。”
而在国家发展改革委层面，2024年1月8日，国家发展改革委、教育部、财政部等7部门曾联合印发《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》（以下简称《意见》），其中提到：指导资源缺口大且新建难度较大的高校，对校内招待所、培训中心等具备住宿功能的用房进行改造利用。鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。
“我们也是看了这个（《意见》）才有了这个想法。”上述湖北大学办公室负责人表示。
在地方层面，也有一些省份发文鼓励高校购买社会用房，补充宿舍资源。如2024年10月21日，广东省教育厅、省发展改革委、省财政厅等八部门联合印发《广东省加强高校学生宿舍建设实施方案（2024—2028年）》，其中指出广东各地应多渠道补齐高校学生宿舍短板，根据学校情况新建、重建一批宿舍，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源。
该方案还明确，鼓励各高校积极争取国家政策和资金支持，同时在省级举债空间允许的条件下，可对符合条件的省属高校学生宿舍建设项目给予地方政府专项债券适度支持。
值得注意的是，3月5日，十四届全国人大三次会议开幕。对于2025年房地产方面的工作部署，《政府工作报告》提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
“此次武汉新洲区高校收购存量商品房，用于学生宿舍用途，这和《政府工作报告》提及的给予城市政府更大自主权的导向是完全吻合的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受媒体采访时表示。
不过，湖北大学的做法虽然为解决高校宿舍缺口和缓解房地产去库存压力提供了一个思路，但也有专家认为，不能盲目推广。
熊丙奇说，“以购代建”并不一定适合其他高校。毕竟购买商品房需要的资金不菲。湖北大学收购项目的资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹，对于地方本科院校来说，如果没有财政预算内资金支持，单靠自筹，存在现实的资金困难。
另外，根据出生人口变化，我国高等教育未来10年会面临适龄学生增多的压力，而10年后，随着适龄学生减少，地方本科院校会逐渐面临生源危机，部分高校会因生源萎缩出现资源闲置，这需要高校根据生源变化情况做好规划。
他表示，考虑到上述因素，湖北大学必须具有足够的前瞻性，对购置多少套房子，要有精准估算，否则购置过少还是有宿舍缺口，太多又势必导致资源闲置问题。
有分析认为，湖北大学在推进该项目的过程中，需要做好风险管控工作。如上述《意见》所言，高校要加强保障措施，严防债务风险。加强高校债务风险动态监控，指导高校科学规范借贷用贷，专款专用、不得挪作他用，确保按期还贷，避免过度举债建设，严防债务风险。
“湖北大学作为一所公立高校，今后这笔‘以购代建’的资金到位后，也有必要向公众公布资金来源和具体使用情况，满足公众知情权。”熊丙奇告诉《中国新闻周刊》。
（原题为《花近2亿买房，这所大学图啥？》）
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