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来源：中国房地产报
华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康。（图片来源：视觉中国）
改革进入深水区，攻坚克难，才有望支撑出一个以健康发展长效机制为基本表现的房地产运行新模式。
中房报记者 许倩丨两会报道
“内容全面，重点突出，言简意赅，非常务实。”在听完全国两会政府工作报告后，华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康这样说。
今年政府工作报告对房地产工作着墨颇多，“稳住楼市股市”“更大力度促进楼市股市健康发展”“好房子”等，首次被写入报告。稳住楼市股市，事关老百姓资产，事关经济稳定，已经成为一场必须要打赢的战役。
“目前中国房地产市场已经非常明显地在加快企稳步伐，一段时间内波动仍然不可避免，局部一些麻烦还会出现，但是市场总体而言会越来越趋向健康向上，以企稳为主导已看得非常清楚。”贾康表示。
此前，市场上曾有悲观人士认为，中国房地产市场需要三五年才能完成筑底，贾康并不认可这种观点。去年中国房地产报记者在采访他时，他就判断，如果处理得好，楼市回暖的时间还可以更早一些，比如2024年底到2025年上半年，会有更多区域房地产市场随着一线城市的风向标作用而回稳。
“在楼市稳住之后，要更多注意标本兼治进而追求治本为上，基础性制度建设必须攻坚克难，才有望支撑出一个以健康发展长效机制为基本表现的房地产运行新模式。”贾康说。
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楼市正在加快企稳
中国房地产报：听完今年的政府工作报告，你有什么感触？
贾康：会议精神延续了此前中央政治局会议及中央经济工作会议的指导方针，对新的一年经济和社会发展工作提供了具体思路。内容全面，条理清楚，突出重点，在具体工作要领上言简意赅，非常务实。
中国房地产报：政府工作报告对于2025年房地产定调多次提到要“稳”，比如“更大力度促进楼市股市健康发展”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并将房地产风险列为防风险第一位。对此你怎么看？
贾康：房地产作为国民经济重要支柱产业，对于全局的影响不可忽视。楼市股市是两个最敏感的领域，必须要稳住。从短中期内“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，再对应到标本兼治，追求治本为上的基础性制度建设长远影响，加快构建房地产发展新模式，这个逻辑非常清楚，就是要从短期止跌回稳衔接到实现中长期健康发展的诉求上来。
李强总理在政府工作报告中指出，我们既要正视困难问题，更要坚定发展信心，要坚持稳中求进、以进促稳。都离不开一个“稳”字，这也是把短期与中长期目标衔接而行稳致远之意。
中国房地产报：现在来看，楼市能稳住吗？
贾康：随着政策暖风频吹，到现在应该讲，房地产市场已经非常明显地在加快企稳步伐。一线城市、不少二线城市乃至某些三四线城市，已经出现企稳后回升的迹象，楼市整体趋势向好。之前市场层面曾担心的“崩盘”局面，已经完全可以排除了。但是，房地产市场“冰火两重天”的格局依然没有变。
同时，我们也不希望看到，楼市在经历“大落”“稳住”以后，再来一个“大起”，还是应该稳字当头、稳中求进，以进促稳，能够健康平稳发展。因此，在楼市稳住之后，要更多注意如何标本兼治进而追求治本为上，要对接到长期良性健康发展新模式的打造上。
中国房地产报：政府工作报告提出，因城施策调减限制性措施，像北京、上海、深圳，今年会进一步放松限购吗？
贾康：调减限制性措施，如果指的是狭义的行政限购，现在仅剩下一线城市中的北京、上海、深圳，以及海南的部分区域，对住宅还有限购政策。如果有必要的话，可以按这个趋势继续往下调减。
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基础制度建设解决房地产治本问题
中国房地产报：政府工作报告提出，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”如何理解更大自主权？
贾康：因城施策、因地施策下，必然要匹配地方自主权。各个地方的实际情况千差万别，中央给出原则性指导方针，即要稳住，要以土地和房产的收储对接优化存量，于优化存量的基础上再考虑增量政策的定制化实施方案。地方应该因城施策发挥其应有自主权，实事求是，因地制宜，包括在存量住宅收购以后，它的结构优化、用途等，都是要根据各地情况具体设计才行。
在住房的有效供给方面，这些年政策的一个清晰思路就是，首先有社会政策托底，解决保障轨上低收入、低中收入阶层及“夹心层”的住有所居问题。已经收购的地皮和存量房产，可以在地方通盘的国土开发规划和经济社会发展战略的顶层规划覆盖之下，作合理的结构上的设计，更快更好地把住有所居的保障轨托到位。
住房双轨制的另外一个轨——商品房轨道，从一般商品住宅到中高端住宅再到高端住宅，其结构优化则更多地要靠市场去解决。低端、低中端收入阶层都住有所居了，剩下的中产阶层以上的这些社会成员，则按照自己的货币支付能力和偏好行使消费者主权，在买方市场已经成为主导的情况之下，可以更从容地去完成自己的住房交易，包括满足刚需和改善性需求。
当然，保障房轨要想托底托到位，商品房轨要想健康长效运行，需要与房地产领域配套改革连在一起，包括土地制度改革、住房双轨制改革、金融改革，以及财税制度改革等，都要纳入中央所说的基础性制度的搭建中来。改革进入深水区，攻坚克难，才有望支撑出一个以健康发展长效机制为基本表现的房地产运行新模式。
中国房地产报：这一点在政府工作报告中也被重点提及，即“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。今年在房地产基础性制度搭建上会有哪些突破？
贾康：配套改革必须有序推进。
我一直强调，基础性制度建设至少涉及四个方面制度建设，即土地制度改革、住房双轨制、金融双轨制、税收制度改革。土地制度改革会进一步酌情深化，像农村集体建设用地入市已经讲了多年，入市之后这些土地的用途，还是要结合房地产方面的一些重点问题来形成有效供给。比如可以借鉴重庆经验中的地票制度，把土地收储与地票制度相结合，这方面还有很大的作为空间。金融改革方面，新的发展阶段更多地强调金融体制机制改革创新和防范风险相结合，这其中房地产领域是重头戏。至于议论多年的房地产税改革，现在可能还不宜正面来加以强调，却不排除以后会跟上。
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好房子是终极赛道
中国房地产报：政府工作报告提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。政府工作报告首提好房子建设，应该怎么理解？
贾康：这是高质量发展应有之义，也是住有所居目标的归宿。中国房地产市场供求关系已经发生重大变化，已经从原来卖方市场为主转为买方市场为主。这意味着，老百姓要买自己满意的房子，就更有挑选余地，更有从容比较的弹性空间了。对于开发商而言，这会形成一种倒逼。开发商之间的优胜劣汰，最终要体现在尽可能以好房子来实现自己的投资回报，实现自己在竞争中的相对优势。
好房子建设，要落在满足人民群众美好生活的需要，落在升级发展上。之前，在房子短缺时代，更看重人均住房面积。现在，更应该看重的是房子的品质，包括安全、舒适、绿色、智慧，审美方面要更加赏心悦目，使用方面要更加方便，称心如意。还要加上一点，就是适应老龄化趋势，住房里面应该配置专门适应老年人的一些附加设施。此外，外部的环境配套优化，也是好房子必须要解决的问题。
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