提前还贷，不再是“最好的理财”？

原创巴九灵吴晓波频道

“一家企业需要现金流以支持企业正常运营，一个家庭更是需要一定的现金流。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

关于提前还房贷的老话题又火了。

#提前还房贷的人后悔了吗#的词条冲上了微博热搜；百度热搜榜，该词条高居榜首；抖音热搜榜：“三种情况不适合提前还房贷”登上热榜……

网友热议提前还房贷：有人一次性借空6个口袋，还清剩下150万的贷款，却在短期内遭遇“流动性危机”；有人还完了县城老家的房贷，却发现房子跌价上十万，难以卖出变现。

仅仅在两个月前，关于“提前还房贷”的话题，还都是“提前还贷潮，未见缓解”“提前还贷停不了？”“提前还房贷，银行还设门槛？”……

风评为何出现逆转？

9月29日，中国人民银行将已有存量房贷利率，平均下降0.5个百分点左右。

有媒体计算，总体上，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。具体到个人，是一名有着100万元、25年期房贷的借款人，之前房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，总共可以节省利息超14万元。

过去大家提前还房贷，是想修复家庭资产负债表，如今的转变或许说明了，许多人发现，手中的钱或许有更值得去的地方。

越来越多人开始讨论，提前还房贷到底是不是一个明智的决定。

在讨论提前还房贷之前，需要简单普及几个关于房贷的小知识。

正常的房贷还款方式分为两种：等额本金和等额本息。许多人提前还房贷，本质都是为了节省利息，但房贷本身的利息到底是怎么计算的，可能许多人并不清楚。

假如房贷的年化利率为4.1%，按照贷款100万元，30年360期还清来计算，那每年的利息是不是就是100万元×4.1%=41000元了？但这是错误的，实际真去银行贷款，每年需要还的利息远没有41000元这么多。

因为等额本金和等额本息的利息，都是借款人每还一个月的本金和利息后，银行再用剩下的本金计算下一个月的利息。

等额本金每个月还的本金是固定的，但利息会随着剩余本金的减少而减少，所以每个月的还款额会逐慨减少。

等额本息每个月还的钱（本金+利息）是固定的，一开始还的利息多，本金少；随着时间推移，每月还的钱中，还利息逐渐减少，还的本金逐渐增多。

以100万元的贷款本金来计算，30年期的等额本金的利息为161.67万元，等额本息的利息为173.95万元。

二者相比，由于等额本金是先还本金，所以等额本金的总利息会比等额本息少。

但无论是等额本金还是等额本息，需要还的利息，都是剩余的本金乘以利率，利息远比直接计算的要低。

假如选择提前还贷，还等额本金和等额本息，哪种方式可以省更多钱？

目前提前还房贷有两种方式，一种是还款期数不变、减少月供，一种是月供不变、减少还款期数。两者区别在于，前者可以降低每个月还供压力，后者可以更早还清贷款，但两者的本质都是，降低未来产生的总利息。

比如某人购买300万房子，用30%即90万首付购房，贷款了210万，贷款利率3.6%，30年还清。

按照等额本金计算，首月还款12,133元，每月递减17.5元，末月还款5,850，总利息要还113万；按照等额本息计算，每月固定还款9,547元，总利息要还133万元。

但假如拿60万存款提前还贷，等额本金情况下，选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息32万元；选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息55万元。

等额本息情况下，选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息约38万元；选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息80万元。

所以一般而言，提前还贷对于等额本金方式的贷款，可以省的利息更多。

一个例外情况是，比如贷款30年，已经还了5年的人和还了20年的人对比，如果都是等额本息的贷款，后者可能就没必要提前还贷了，因为这时候绝大部分利息都在前20年还完了，剩下未还的贷款大多是本金，即使提前还贷了，也节省不了多少利息。

在存量房贷利率处在高位时，越来越多的人选择提前还款，以便省下高房贷利率下的未来利息。

而当后来央行宣布LPR政策利率下调后，许多人开始后悔不应该那么早还款。

但在之前大家后悔的过程中，还有种情形被大家忽视了，就是LPR政策利率的下调，并不会马上体现在房贷利率上。

房贷利率=LPR+BP。BP即加点，1个BP是0.01%，-30BP是-0.3%，是买房时，按揭贷款合同里约定的死数字，不能变动。

往年的购房者，加点一般是0，甚至更多。但前段时间央行破例，让各商业银行于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。

换言之，让商业银行们把这个“死数”统一调整为-30BP，让利于贷款者，截至10月月底，大部分人的房贷加点已经变成-0.3%。

而LPR则是指政策利率，央行会每个月20号公布一次，今年以来，LPR政策利率在2月、7月、10月下调了三次，如下图：

虽然LPR政策利率下调了三次，但不会马上体现在购房者的房贷利率上。原因在于，房贷对应的LPR，每年只有一次调整机会，这个调整日，叫作“房贷重定价日”。这个“房贷重定价日”，通常为次年的1月1日，或贷款发放日。

现在的购房者，目前适用的LPR，依然是年初的4.2%，要想享受到LPR下调三次后的3.6%，只有等到明年1月1日才能享受。所以大多数购房者，现在的房贷利率是4.2%-30BP=3.9%，明年1月1日才会变3.6%-30BP=3.3%。

不过，新政策又规定，购房者也可以跟银行协商，更改“房贷重定价日”的周期，以后不用一年调整一次，可以申请半年一次、一季度一次等等，以便同步到LPR政策利率的更新。

近几年提前还贷的浪潮，发生在两个主要节点：

◎ 其一，是2022年，央行连续下调5年LPR，贷款利率降至历史低位时；

◎ 其二，是今年2月以来，反映提前还款比例的指标——居民早偿率，在4月达到37％的历史高位时。

第一轮的提前还房贷浪潮的原因，一方面是房产保值增值的神话不再，一方面则是源于增、存量房贷利差拉大。那时调降存量房贷利率政策尚未出现，新增个人住房贷款利率下降至历史低位，导致许多人决定贷款置换。

第二轮的原因，则是“高收益资产荒”。由于缺乏其他可投资的高收益资产，许多人只能将钱从存款、股票这样的低收益资产中抽出，通过提前还贷来“理财”，用现在的钱还未来更多的钱。

毕竟以60万元提前还贷的话，可节省未来30年的总利息80万，相当于买了年收益率为4.4%的理财产品，回报率超越市面上大部分产品。

9月24日等一系列救市新政推出后，预期发生逆转，10月以来，一二线城市房价跌势趋缓，房产保值压力缓和，提前还款也不再那么迫切。

自9月以来，港股恒生指数，最高涨幅28%，深成指最高涨幅40%，上证指数则是23%，而黄金今年年内的最高涨幅，更是超过36%。

用58安居客研究院院长张波的话说，“随着今年存量房贷利率不断下调，尤其是可能突破‘3’字头的背景下，是否要提前还贷才让一些人有了更多犹豫。”

那么到底要不要提前还贷，怎么还才明智，一起来看看大头怎么说

大头有话说

张波

58安居客研究院院长

目前提前还贷，主要都是还商业贷款，包括全部或部分偿还贷款本金。提前还贷没有绝对的好坏之分，不同人群可以有不同的选择方式。

对于普通人是否要提前还贷，我有两个判断标准：

判断标准1：算经验账。

从经济角度来看，如果本身没有更好的投资渠道，包括不考虑在股市、债市等投资市场获得风险性收益，购房者只将手中现金长期躺在低息存款之中，那么提前还贷还是值得的。

无论如何，银行无风险类存款的收益肯定要明显小于房贷利率水平，这一利差如果不能在其他投资渠道中得到满足，那么不如就选择提前还贷。

前提偿还2：算心理账。

对于不少人来说，提前还房贷可以减轻心理和经济压力，让他们感觉更加安心和稳定。

即使目前有一些好的投资渠道，投资收益水平或高于房贷，但背债行为，尤其是大额房贷这类会让人感觉不适感，那么通过提前偿还部分甚至是全额贷款本金，换一个心理平和也是值得的，这在很多50岁以上的人群中更为常见。

大量的年轻群体，当下可能更喜欢将资金用于其他用途，如旅游、娱乐等，而不是提前还房贷。

在这两个标准下，有种情况我特别不建议提前还房贷，即如果本身财务状况紧张，或者需要资金用于其他紧急或重要的支出（如教育、医疗等），那么提前还房贷可能不是最优选择。

一家企业需要一定的现金流以支持企业正常运营，一个家庭更是需要一定的现金流，减轻月供压力的同时，一定要计划好大额未来支出。

严跃进

上海易居房地产研究院副院长

提前还房贷的好处是省利息，但坏处是，如果为了未来减负，在现在筹集资金，很容易加剧当下现金流的困难，这点大家需要量力而行。不太建议资金紧张的人提前还房贷。

另一方面，提前还房贷的减负效应有多大，是需要计算的。

如果是提前偿还10万元贷款本金，利率是按3%计算，那么对于30年期的等额本息的贷款来说，本身需要偿还总共约5万的利息，但现在就相当于这个利息不用偿还了。

但是需要说明的是，这个5万看上去节约了很多，但其实是需要分摊到30年去看的（30年累计可以少还5万元）。但实际上从第一年的减负来说，其实也就是减少了5000元。