头部房企“变阵”继续：保利发展整合东北区域，合并辽宁、长春公司

界面新闻记者 | 王妤涵

2025年以来，房企在持续的深度调整中迎来了新一轮组织变革浪潮。

据CRIC监测，65家重点房企中，1月份已有保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、绿地控股等多个行业领先房企着手进行重大组织变阵与人员调整。

3月5日，界面新闻从接近保利发展内部人士处获悉，保利发展于近期又进行了一次区域合并，继此前保利辽宁与大连公司合并为辽宁公司后，长春公司再度并入辽宁公司，共同组建成为新的东北公司。

与区域合并同步，保利发展还进行了一次高管团队的“跨区域轮动”：

原保利发展湾区公司董事长郭文峰，兼任华南公司董事长，分管华南；原保利发展长春公司总经理李艾然，调任保利江西公司董事长；原保利江西公司总经理何智韬，调任云南公司总经理。

“当前房企在销售承压、利润下滑、市值破净等多重挑战下，主动‘变阵’也是为了通过精简组织、资源聚焦、资本运作等方式夯实底盘，为下一轮行业复苏储备势能”，业内人士对界面新闻表示。

区域整合

从区域贡献来看，于保利发展而言，东北区域一直是非核心的收入来源。

界面新闻根据2021-2023年财报整理发现，东北片区对保利发展开发业务的业绩贡献在各大片区中一直处于垫底位置。2023年东北片区的开发业务结算收入为162.71亿元，占比5.05%；2022年为175.73亿元，占比6.85%，2021年为141.32亿元，占比5.42%。

单以2023年的数据，保利发展的两个重点发展区域，大本营华南和华东片区的开发业务结算收入占比分别为23.8%和32.9%，二者合计占比超过50%；其次为华北、中部和西部几个片区，合计占比在40%左右；随后才是东北片区，仅略高于海外区域。

“保利的东北区域缺乏类似广州、佛山、上海这样的高贡献城市作为带动，像稍微热门一些的沈阳和大连，也没有达到核心城市的销售规模”，某房企内部人士对界面新闻指出。

业绩贡献的低迷也促使保利加速战略收缩。

从拿地角度来看，这两年保利发展在土地市场已经基本聚焦在一二线城市上。

数据显示，2024年保利发展在一二线城市拓展占比达到了94%，一线城市拓展占比达到74%，较2023年大幅提升约40个百分点；2024年拿地最多的城市为上海和广州，均为7宗地块。

视角放在行业整体上，区域合并也正在成为房企的“生存标配”。

除保利发展外，招商蛇口也将华东区域的城市公司进行合并，杭州公司更名为浙江公司、宁波公司调整为事业部并入浙江公司。调整后，华东区域管理范围涵盖上海、浙江、福建三大城市公司。

绿地控股也将江苏、安徽、浙江、江西的4个地产事业部合并为2个新的事业部，分别为苏皖房地产事业部和浙赣房地产事业部，并重新任命管理层。

而这些动作也均指向同一逻辑，即收缩非核心区域，向安全地带聚集资源，规避流动性风险。

高管轮动

区域合并精简了组织架构的同时，保利发展高管团队也出现了适应性变动。

在长春公司被区域合并之后，保利长春公司的总经理李艾然，被调任至保利江西公司担任董事长；而原保利江西公司总经理何智韬，则调任至云南公司总经理。

“高管轮动的本质是房企在收缩战略下，通过人才复用降低管理成本，激活组织效能”，业内人士指出。

另外，此次人事变动中还提到，原保利发展湾区公司董事长郭文峰，兼任保利发展华南公司的董事长，分管华南区域。

据界面新闻了解，郭文峰此前曾担任过保利发展华南公司的总经理。在2023年初，保利湾区公司和粤东公司合并为湾区公司时，郭文峰接替王瑞璋成为了保利湾区公司董事长，在保利体系内已任职多年。

此次郭文峰兼任华南公司一把手，或为强化华南大本营进行资源整合。

此外，还值得注意的是，在此轮“变阵”中，保利发展总经理一职的人选并未提及，该职位已空悬两月有余。

去年12月27日，原保利发展的董事、总经理周东利因工作调整原因提交了辞职申请。目前，市场普遍预期，继任者将在公司内部选拔，以保持团队的稳定性。

从行业横向对比来看，组织架构精简下，高管轮动已成行业常态。

例如，建发房产在年初对华东、海西、东南三大集群进行高管轮动，将原华东集群总经理叶耿调任海西集群总经理，原海西集群总经理凌祁调任华东集群，林聪凯晋升为东南集群副总经理。

中海地产也在年初合并辽宁公司后，将原大连公司总经理葛臻，任命为新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉，调任至中海北方区域担任副总经理。

“头部房企高管团队的大规模变动表明，业绩已成为房企人事任免的重要依据，只有业绩突出者才能在激烈的竞争中立足”，克而瑞研究表示。

重塑市场信心

2月25日，保利发展宣布因股价连续12个月“破净”（股票市价低于每股净资产），董事会审议制订了估值提升计划，打算通过稳经营、提质效、股份回购、股东增持、尝试中期分红等手段，稳定股价并增强市场信心。

“股价‘破净’在当前房地产行业是一个比较普遍的现象，除了保利，像万科、招商蛇口等龙头房企都出现过这种情况，是行业周期性调整、基本面恶化、资产减值压力等共同作用的结果”，一位金融行业从业者对界面新闻表示。

根据公告，保利发展明确未来将根据实际经营情况确定分红规划，坚持至少每3年制定股东分红回报规划，拟计划于2025年实施中期分红。

同时，将通过稳经营、提质效，推动开发主业提质增效；积极开展多元资本市场融资；坚持丰厚、持续、稳定的分红；适时开展回购、增持等多种方式，切实保障股东回报。

对于此次估值计划的发布，平安证券研究指出，“保利发展当前融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展”。

这一信心亦反映在保利发展的行业地位上。

中指研究院数据显示，2024年中国房地产企业销售业绩排行榜中，保利发展销售额为3230亿元，排名行业第一；销售面积为1788万平方米，位居行业第二。

2024年全口径拓展金额683亿元、权益拓展金额602亿元，为行业第二，过去三年（2022-2024年）累计拓展金额3928亿，为行业第一。

不过，尽管稳居销售榜首，保利发展仍难避免受到行业调整的影响。

2024年业绩预告显示，保利发展预计实现营业收入3128.08亿元，同比下降9.83%；归母净利润50.16亿元，与2023年同期相比减少了70.51亿元，同比下降58.43%。

对于利润下滑，保利发展解释为，公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

这也表明，在当下的房地产行业，即便是龙头房企，亦需在规模与利润间艰难平衡。

此次估值计划的发布，短期来看，资本市场反响积极。估值提升计划发布次日（2月26日），保利发展股价单日涨幅达3.48%，市值重回千亿。

但长期依旧面临挑战，在行业基本面尚未反转、盈利修复仍需时间的背景下，唯有将短期“止血”与长期“造血”相结合，才能真正实现估值重塑，赢得资本市场的长期认可。