本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国
我们最乐此不疲的事情就是记录市场，租赁是其中很重要的一块。
这次要说的也是租赁的一次转变，跟以往分析涨跌还不太一样，这次的观察更多来自市场微观，毕竟每年这时候的量价齐涨都是毋庸置疑的。
而更深层的转变则是跳脱租金和时令之上的一些东西，比如需求。
什么样的房子供不应求，是大户型么？
什么需求在悄悄波动，而市场还没反应过来？
每年除了务工、升学、毕业，还有别的人群在租赁徘徊么？
都是和租金无关的话题，却是眼下这个租赁市场最真切的变化。
今天就试图从数据和市调层面去看看这些问题的答案，看看有没有发生在你身边的（ps. 上海租赁市场观察）。
一
90 平以下才是真的供不应求。
关于需求的数据其实市场是一直缺失的，尤其租赁。
有段时间对 B 端而言租赁里大户型是稀缺的，比如机构中介数据里自如 2024 年上半年的整租客源量同比提升 55%，细化点看这里面两居室更是同比提升 60%。
但其实这更多是需求端单边数据，如果我们加入供需两端数据去看还是如此么？
上海租赁有份供应 vs 关注数据还比较稀缺，你会发现真正供不应求的面积段还是在 90 平以下。
© 全国房价行情网
这份数据各位应该不陌生，曾经有粉丝在评论里问过关注数据统计口径。
在这正好解释下，关注数据是从上海机构中介网站获取的租房者浏览轨迹。
这份数据你也会看到 90 平成了供需失衡转折点，90 平以下多为供不应求、90 平以上多为供过于求，同时 90 平以下你会发现两头热，20 平前后和 80 平前后的供需极度失衡。
前者对应 20～40 平一室刚需、后者对应 80 平～100 平两室改善。
如果你是这两个面积段的房东那恭喜你，至少你赢在了起跑线。
二
其实这份数据延伸到价格层面更有意思。
如果面积段是以 90 平为节点，而 90 平以下是两头热的话，那对应的面积段是不是也应该这样。
就算价格和面积无法对应，但分布结构也应该是中间截断，前者供不应求才对。
但总价段的供需分布是这样的：
© 全国房价行情网
你会看到总价段越高越容易出现供不应求。
是上海的租金比较贵么？
从总体的总价供需走势来看，就是关注的房子比市场供应的房子要贵，而这也是市场比较大的改变。
© 全国房价行情网
我们肯定不是单纯追求更贵的房子，更贵的房子也意味地段装修的出众，也就是更高品质的房源。
自如旗下高端租赁品牌曼舍的收房经理 MARK 曾经跟我分享过他入职五年来的最大感悟，刚入行的 2019 年市场好的时候再差的房子都有人抢着租，但这两年你再去看，那种装修差的房源根本没有生存空间。他还以自己身边的二房东群体举例，那些不讲究房源品质的二房东要么转行，要么连夜跑路。
随着房源多于需求，有得选成为市场房源竞优的开始。
结合 90 平以下这点我们也能看到一点租赁市场未来可能的演变方向，更高品质的中小户型可能是未来租赁市场不太会输的产品，具体面积段可以放大标题一的那张图。
三
有没有发现老年人租赁需求开始旺盛？我有这个体感是因为租赁中介分享的真实案例里开始出现这类人群。
他女儿在上海一个人带孩子，然后老两口从山东搬过来帮忙带孩子，怕两代人作息不同就租住在同小区的小户型。
老家只剩七十多岁父亲了，他儿子在国企上班，工作是不可能辞的，又担心老人家独自在老家，在上海另外买房也不实际，于是就租在 ……
于是这次我就针对这点做了简单市调。闵行七宝板块的万科城市花园附近的租赁小哥说，他在城市花园待了快五年，从日常接待的客户来看，小区入住率接近八成。其中三成是租户，这其中居家陪读家庭占比无法预估。但只要是居家陪读家庭，每两户就有一户是祖辈父母来帮带孩子，这其中部分合住，但大部分还是分开住，租赁和买卖都有。
中远两湾城是普陀最大的小区，也是普陀交易量最高的小区。这里的租赁小哥跟我说如果 60 岁以上算老人的话，那这里的老人租户还比较多。这些租户中上海人不是特别多，反而外地人比如江浙沪和北方人比较多。
前几天他接待了一户从黑龙江搬迁过来的租户，也是为了帮子女带孩子，选择租住在同小区。
老人们平时会选择在小区的中心花园跳广场舞，是带着耳机跳，或者去中远两湾城旁边的中塘路某广场跳。
日常小区里的棋牌室也让这些老人有了休闲去处，还有旁边的环球港。
静安老破小、宝山次新房、浦东动迁小区这些地方的小哥也认同老人租赁变多的情况。
在链家 2024 年 7 月分享的一份数据里，如果我们将 60 岁以上定义为老人的话，那么这部分租赁人群在总人群占比 8%，相当于每 10 位租户里就有将近 1 位是老人。
© 链家（上海）
如果将 50 岁以上租赁视作老龄化租赁需求，则这个需求占比在 16%，这是个不容忽视的数字。
市场的改变往往就在这些看似机械的数字中，试想 16% 的市占里如果出现一类专门针对老龄化租赁的产品，不管是具体的房源还是服务，会有多少人会为此买单？
四
置换周期拉长后的租赁需求也在攀升。
头回听到这类案例我还沉浸在客户卖房租房住的逻辑里。
大概背景是仁恒滨江园某四房房东卖掉房子后租住同小区小三房里，卖房租房住我首先反应的就是市场行情走势。
但其实业主真实需求是置换同小区小户型，没想到大房子先卖掉，自己看中的房子也一直在降价，也观望不敢下手，这一等就是两年。
我问向经验丰富的老牌租赁小哥，这类情况多么？对方听完有点吃惊。
吃惊的地方在于这几乎是这两年业内常识。市场下行买家观望、市场上行卖家观望。而这两年正好是都有的波动期，于是最直观的影响发生在买卖和租赁。
置换周期拉长带来的观望和更长的租赁合约。
但不同于仁恒滨江园业主这么幸运，绝大多数房东遇到的延迟来自房子难卖。
2025 年 1 月链家二手房源套均成交周期 108 天，有的因为子女上学只有先搬到学校附近租住。
在我了解到的置换案例里，松江某动迁业主因为子女上学想置换到静安附近。
置换方案也跟我想的不太一样，从 300 万左右松江老城房子等价置换到静安，理由是不看好后面市场，不想背贷款。
而市场也确实是这么反馈给他的，松江老城的房子一直没卖掉，降价也卖不掉，原本租住的静安房源还得续租。这类案例并非偶然。
以上海二手市场 35% 左右的单身购房占比反推，这里应该有接近 65% 的家庭购房需求，去掉家庭首套，置换需求还是购房需求的大头。
所以我们经常会看到中介业务单子上会为客户备注连环单。
遇到眼下市场置换周期拉长是必然的，只不过可能很少人会想到这也会带来延伸租赁需求。
五
以租养老的人，在变多。
所谓以租养老就是租掉自己的房子用于养老。
这并不是个新话题，甚至上过央视观点类栏目专门探讨，但今天你会发现这类人好像在变多。
今天各位如果得空去到花桥地铁站附近公寓项目，可以看到走道里半掩着的门经常会传出地道的上海腔调。
这里的租赁小哥跟我说他有不少客户是从上海市中心 " 置换 " 过来的。并不是真正的置换，而是租掉自己上海市中心的房子，然后租到花桥更好的房子里养老，而且这类需求往往一来就是一群。
我不知道在上海外围是不是还有别的这类地方，但这背后似乎也有自己的需求平衡。
张爷叔是我在花桥认识不多的这类人，两三年前他老伴走了之后，他把自己住的黄浦老破小以月租 7000 元租了出去。然后 2000 元在花桥租了个超大一室户，日常会和走廊里其他上海老人租户搭伴去广场散步。
数据层面来看，链家的租赁会议里统计过这类需求，不过没有明确占比。但也成为和多房出租、异地房产、以租养租并列的第四类业主端情况。
© 链家（上海）
这类情况会变多么？值得关注的一个数据就是目前我们的房东年龄段分布，50 岁以上房东已经占比 33%。
上海是全国最先迈入老龄化的城市，养老问题的解决方案在这也是最多元的，可以预见以房养老的需求在老龄化背景里不可避免会增多。
六
我们总说租赁是比二手更大的市场，租赁定单的多少和租金的涨跌会让我们看到一个单纯刺激的租赁市场，但市场维度何其丰富。
链家月均 1.5 万单的租赁定单、接近 40 天的房源成交周期、6% 的议价空间还在走高 …… 这些数据重要，但还不够。
更丰富维度来看租赁市场的波动可以是不以元 / 天 /㎡为单位，而是以人为单位。
从这个维度看我们眼下的租赁市场变化已经非常大了。
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